土地增值稅計稅依據(jù)：增值額

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額

應(yīng)納稅額的計算方法

確定不含增值稅收入總額

確定扣除項目金額

計算增值額

計算增值率：增值率=增值額/扣除項目金額×100%

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征“土地增值稅”

個人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項自的金額：

1。出售舊房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項日的金額。

2。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是指納稅人不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是指納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。

3。提供扣除項目金額不實的

提供扣除項目金額不實，是指納稅人在那隨申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確的扣除項目金額，以達(dá)到通過虛增成本偷稅的目的。對于納稅人申報扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價。

對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括6項，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，開發(fā)費用不按實際發(fā)生的費用扣除，而是按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。利息注意三點：提供金融機(jī)構(gòu)證明；不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。不包括加息、罰息。

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

關(guān)于利息的其他規(guī)定

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

不征。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不不動產(chǎn)的贈與，僅指贈與的下列情形不屬于土地增值稅的范圍：

房屋所有人、土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)、土地使用權(quán)或者直接贍養(yǎng)人的權(quán)利；

財產(chǎn)所有人，所有土地使用權(quán)通過非營利性社會組織，國家機(jī)關(guān)將在中國建設(shè)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈與教育、民政、公益事業(yè)和其他社會福利；社會指的是中國青少年發(fā)展基金會希望工程基金會，宋慶齡基金會，減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會國家舊基礎(chǔ)，促進(jìn)委員會的建立和民政部門批準(zhǔn)非營利公益組織。

一般規(guī)定

土地增值稅只對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。