土地增值稅征稅范圍：

1. 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

2. 地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

1. 合作建房：

(1)建成后按比例分房自用的，暫免

(2)建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅

土地增值稅清算方式

土地增值稅的清算單位

取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅，達(dá)到清算條件進(jìn)行清算;

以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算;

開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

土地增值稅的清算條件

具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

土地增值稅扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

5、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅

土地增值稅的清算條件的審核

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)自的金額：

1。出售舊房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項(xiàng)日的金額。

2。隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是指納稅人不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是指納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。

3。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在那隨申報時，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到通過虛增成本偷稅的目的。對于納稅人申報扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價。

征稅范圍的具體規(guī)定

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營。注意：對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

合作建房：建房自用：暫免；但建成后轉(zhuǎn)讓：征稅。

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

房地產(chǎn)的交換：房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。注意：對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

土地增值稅的特點(diǎn)

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評估法計算增值額；

實(shí)行超率累進(jìn)稅率；

實(shí)行按次征收，其納稅時間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

一、土地增值稅的扣除項(xiàng)目有：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本；

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財政部確定的其他扣除項(xiàng)目。

二、土地增值稅清算條件有：