今天的考點(diǎn)解讀我們一起來(lái)聚焦注冊(cè)會(huì)計(jì)師稅法中的增值稅內(nèi)容吧。2018年伊始，北京的天更藍(lán)了，水更清了，房租也更上一層樓了，大概是由于少了隔斷房、群租房的原因吧，新聞里不斷爆出哪里的房租翻番了，哪里的又上漲了50%。不知道身為財(cái)務(wù)的小伙伴們有沒有租房的呢，你們的房租有沒有漲價(jià)呢?讓我們一起來(lái)看看房東們收了咱們那么多房租，要繳多少稅吧。

假設(shè)咱們租了個(gè)月租10000元的房子，以下將按房東的不同情況的來(lái)算算該交的稅款：

一、從一個(gè)為一般納稅人的單位租了這個(gè)房子

依據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))，一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

(一)一般納稅人出租其在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

如果租給我們房子的納稅人是4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，且其選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則其每月應(yīng)繳納的增值稅為：10000/(1+5%)*5%=476.19元。

(二)一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

如果租給我們房子的納稅人選擇按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，或此不動(dòng)產(chǎn)是其2016年5月以后取得的，則其每月計(jì)算的增值稅銷項(xiàng)稅額為：10000/(1+11%)*11%=990.99元;如不動(dòng)產(chǎn)與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的話，應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款10000/(1+11%)*3%=270.27元。在這里我們要特別注意，財(cái)政部、稅務(wù)總局在2018年4月發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》，通知中規(guī)定自2018年5月1日起納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。因此如果此項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)如果發(fā)生在2018年5月1日以后，那么計(jì)算公式里11%的稅率就要換成10%啦。

二、從一個(gè)是小規(guī)模納稅人的單位或是個(gè)體房、個(gè)人處租了這個(gè)房子

(一)單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶出租住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

也是說(shuō)一個(gè)為小規(guī)模納稅人的單位向我們出租的不動(dòng)產(chǎn)，不論出租的是商鋪還是住房，都應(yīng)該按5%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，如果是個(gè)體戶向我們出租的不動(dòng)產(chǎn)除了住房外，也要按5%征收率計(jì)算，即應(yīng)納稅額為：10000/(1+5%)*5%=476.19元，和一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法是一模一樣的。

如果是個(gè)體戶向我們出租了套住房的話，其應(yīng)納稅額為：10000/(1+5%)*1.5%=142.86元。

(二)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1. 5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

如果是個(gè)人向我們出租不動(dòng)產(chǎn)且不是住房，則其應(yīng)納稅額為10000/(1+5%)*5%=476.19元;如果向我們出租的是住房，則其應(yīng)納稅額為10000/(1+5%)*1.5%=142.86元。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅率除了正常稅率11%外(2018年5月1日后為10%)，還包括一般納稅人選擇一般計(jì)稅，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)不在同一縣(市、區(qū))的按3%在不動(dòng)產(chǎn)所在預(yù)繳稅款;一般納稅人選擇簡(jiǎn)易征收和小規(guī)模納稅人、個(gè)體戶等出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)的征收率為5%，個(gè)體戶和其他個(gè)人出租住房按5%征收率減按1.5%繳納稅款。為了方便記憶，除正常稅率外，其他稅率可以簡(jiǎn)單的總結(jié)為“一3簡(jiǎn)5住1.5，不動(dòng)產(chǎn)租賃記清楚”(一三簡(jiǎn)五住一五，不動(dòng)產(chǎn)租賃記清楚)。注會(huì)準(zhǔn)考證打印時(shí)間在8月開始，大家記得及時(shí)打印。

文/東奧撰稿人玉飄雪