注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》中涉及到房地產(chǎn)的稅種有很多，不同的納稅主體，如企業(yè)、個(gè)體工商戶或其他個(gè)人，在不同的稅種中有不同的征稅政策和稅收優(yōu)惠政策。本篇小編以非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，介紹與其房地產(chǎn)相關(guān)的稅收政策，如：非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算增值稅的情況，涉及城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅的征稅范圍和征收方式等，從縱向角度，將零碎易混淆考點(diǎn)總結(jié)在一起，供考生朋友們參考和記憶。

一、與增值稅相關(guān)的考點(diǎn)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)：異地需要向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，非異地向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)直接申報(bào)納稅，

①營(yíng)改增前取得選擇簡(jiǎn)易方法計(jì)稅的或營(yíng)改增后小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅的，異地應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+5%)*5%，然后向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(征收率為5%)，非異地申報(bào)納稅征收率為5%。

②營(yíng)改增前一般納稅人選擇一般計(jì)稅方法或營(yíng)改增后一般納稅人適用一般計(jì)稅方法的，異地應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額/(1+11%)*3%，然后向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(稅率為11%)，非異地申報(bào)納稅稅率為11%。

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：向不動(dòng)產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，

①一般納稅人營(yíng)改增前取得不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)預(yù)繳稅款=(含稅全價(jià)-原價(jià))/(1+5%)*5%，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按差價(jià)，5%征收率)，選用一般計(jì)稅辦法的，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按全價(jià)，11%稅率)。

②一般納稅人營(yíng)改增前自建不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)/(1+5%)*5%，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按全價(jià)，11%稅率)。

③一般納稅人營(yíng)改增后取得不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)預(yù)繳稅款=(含稅全價(jià)-原價(jià))/(1+5%)*5%，營(yíng)改增后自建不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)/(1+5%)*5%，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按全價(jià)，11%稅率)。

④小規(guī)模納稅人營(yíng)改增前或后取得，應(yīng)預(yù)繳稅款=(含稅全價(jià)-原價(jià))/(1+5%)*5%，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按差價(jià)，5%征收率)。

⑤小規(guī)模納稅人營(yíng)改增前或后自建，應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅全價(jià)/(1+5%)*5%，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅(按全價(jià)，5%征收率)。

二、與城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)的考點(diǎn)

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征區(qū)域內(nèi)的國家所有和集體所有的土地為征稅對(duì)象，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，有法定免繳優(yōu)惠政策和省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠，前者有國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地、市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地、非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的土地等，后者有個(gè)人所有的居住用房和院落、集團(tuán)和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園用地等。

三、與耕地占用稅相關(guān)的考點(diǎn)

耕地占用稅是對(duì)占用國家所有和集體所有的耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的稅種，此處應(yīng)注意耕地的內(nèi)涵。耕地占用稅實(shí)行地區(qū)差別幅度定額稅率，等于納稅人實(shí)際占用的耕地面積乘以適用的定額稅率，實(shí)行一次性征收。軍事占用耕地和學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院等占用耕地免稅，鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑到、停車坪、港口、航道占用耕地減按每平2元征收，農(nóng)村居民占用耕地建住宅，減半征稅。注意與城鎮(zhèn)土地使用稅的關(guān)系：納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、與房產(chǎn)稅相關(guān)的考點(diǎn)

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。如果企業(yè)將自有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，適用1.2%的稅率，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，如果將非居住的房產(chǎn)用于出租取得租金，適用12%的稅率從租計(jì)征房產(chǎn)稅。從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*(1-扣除比例)*1.2%，(扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，一般計(jì)算時(shí)題目中會(huì)給出。)從租計(jì)征房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入(不含增值稅)×12%。房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策和納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和城鎮(zhèn)土地使用稅有很多相同的地方，可以對(duì)比記憶。

五、與契稅相關(guān)的考點(diǎn)

契稅是以中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。具體征稅范圍包括：國有土地使用權(quán)的出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房屋的買賣、贈(zèng)與、交換。稅率在3%-5%，具體由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實(shí)際情況確定。由于企業(yè)改制、事業(yè)單位改制、企業(yè)合并、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債券轉(zhuǎn)股權(quán)、劃撥用地出讓或作價(jià)出資、公司股權(quán)(股份)等方面導(dǎo)致土地或房屋權(quán)屬發(fā)生變更的，有不同的契稅優(yōu)惠政策，需要記憶。

六、與土地增值稅相關(guān)的考點(diǎn)

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅采取四級(jí)超率累計(jì)稅率，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要先計(jì)算出應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目，并算出兩者的比例找到適用的稅率和速算扣除系數(shù)。

對(duì)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。土地增值稅扣除項(xiàng)目有：①取得土地使用權(quán)所支付的金額②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(營(yíng)改增后，扣除的稅金主要有城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加及印花稅)③舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率，如果不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。)

關(guān)于房子的“稅事兒”涉及“大稅種”和很多“小稅種”，考試時(shí)可以相互交叉，比如土地增值稅的計(jì)算，會(huì)涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅、契稅的計(jì)算等，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅某些政策又有相似之處，需要各個(gè)擊破，相互區(qū)別，相互聯(lián)系，以此應(yīng)對(duì)考試。注會(huì)準(zhǔn)考證正在打印中，大家請(qǐng)抓緊時(shí)間打印。

文/東奧撰稿人：五谷先生