2014《稅法》預習知識點：土地增值稅扣除項目的確定

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅法》預習知識點：土地增值稅扣除項目的確定。

　　【內容導航】：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節(jié)土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目的內容。

　　【知識點】：土地增值稅扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　(四)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產(chǎn)轉讓)

　　包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的新建房轉讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有效，非房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權后未經(jīng)開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉讓)

　　由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率