土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目-2021年注會《稅法》重要知識點

來源：東奧會計在線責編：李雪婷2021-05-25 11:05:17

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2021年注會《稅法》重要知識點

【內(nèi)容導(dǎo)航】

土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目

【所屬章節(jié)】

第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法——第三節(jié) 土地增值稅法

【知識點】土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目

土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目

一、稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率。本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。

【提示】土地增值稅采用四級超率累進稅率，是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。

【建議】記憶土地增值稅的稅率表，考試時有時不提供該稅率表。

級數(shù)	增值額與扣除項目金額的比率	稅率	速算扣除系數(shù)（%）
1	不超過50%的部分	30%	0
2	超過50%~100%的部分	40%	5
3	超過100%~200%的部分	50%	15
4	超過200%的部分	60%	35

二、應(yīng)稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。

三、扣除項目（重要）

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6. 舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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