土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目-2021年注會《稅法》重要知識點(diǎn)




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【內(nèi)容導(dǎo)航】
土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目
【所屬章節(jié)】
第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法——第三節(jié) 土地增值稅法
【知識點(diǎn)】土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目
土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目
一、稅率
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。本稅種的累進(jìn)依據(jù)為增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率。
【提示】土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率,是我國唯一一個(gè)采用超率累進(jìn)稅率的稅種。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表,考試時(shí)有時(shí)不提供該稅率表。
級數(shù) | 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 | 稅率 | 速算扣除系數(shù)(%) |
1 | 不超過50%的部分 | 30% | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40% | 5 |
3 | 超過100%~200%的部分 | 50% | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60% | 35 |
二、應(yīng)稅收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計(jì)入收入總額。
三、扣除項(xiàng)目(重要)
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(土地征用費(fèi)、耕地占用稅等)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。
5. 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
6. 舊房及建筑物的評估價(jià)格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅),作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。
評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
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