土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目-2021年注會《稅法》重要知識點




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【內(nèi)容導(dǎo)航】
土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目
【所屬章節(jié)】
第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法——第三節(jié) 土地增值稅法
【知識點】土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目
土地增值稅的稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目
一、稅率
土地增值稅采用四級超率累進稅率。本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。
【提示】土地增值稅采用四級超率累進稅率,是我國唯一一個采用超率累進稅率的稅種。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表,考試時有時不提供該稅率表。
級數(shù) | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率 | 速算扣除系數(shù)(%) |
1 | 不超過50%的部分 | 30% | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40% | 5 |
3 | 超過100%~200%的部分 | 50% | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60% | 35 |
二、應(yīng)稅收入
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合成貨幣金額計入收入總額。
三、扣除項目(重要)
1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”,計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅等)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
3. 房地產(chǎn)開發(fā)費用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法。
4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
6. 舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
稅法規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(不含增值稅),作為扣除項目金額計征土地增值稅。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
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注:以上注冊會計師考試知識點選自劉穎老師《注冊會計師稅法》授課講義
(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章,僅供考生學習使用,禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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