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【重要知識點】

納稅義務(wù)人和征稅范圍

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

（二）征稅范圍（掌握）

1.基本征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍包括：

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

【提示】

（1）土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易；

（2）土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”（不同于“出讓”）兩個關(guān)鍵特征。

2.特殊征稅范圍（掌握）

具體問題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：

（1）屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：

①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

②地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

③存量房地產(chǎn)買賣；

④除直系親屬、承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人、法定繼承人、公益性之外的贈與；

⑤抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；

⑥單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）；

⑦合作建房建成后轉(zhuǎn)讓。

（2）不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）：

①房地產(chǎn)繼承（無收入）；

②房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入）；

③房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）；

④房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）；

⑤房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）；

⑥房地產(chǎn)評估增值（無收入，權(quán)屬未變）。

（3）免征或暫免征收土地增值稅的情況：

①個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核實；

②合作建房建成后按比例分房自用；

③因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

④建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

⑤企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的；

⑥個人銷售住房。（新增）

【理解訣竅】土地增值稅、增值稅、契稅征稅范圍的對比記憶，契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

扣除項目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。

【理解訣竅】土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

例如：

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著計算計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本就是5000萬元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

扣除項目分類歸納

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目（沒有第六步舊房及建筑物的評估價格）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)

或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅和教育費附加

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

[（一）+（二）]×20%

二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房可扣除的項目（沒有加計扣除和舊房及建筑物評估價格）：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

①利息（不包括加息、罰息）+[（一）+（二）]×5%以內(nèi)

或：②[（一）+（二）]×10%以內(nèi)

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①印花稅；②城建稅和教育費附加

三、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

①印花稅；②城建稅和教育費附加；

③不能取得評估價格而需按發(fā)票所載金額計算扣除時，能提供完稅證明的可單獨扣除原買房時的契稅。

（六）舊房及建筑物的評估價格

①評估價格=重置成本價×成新度折扣率；

②不能取得評估價格的，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

四、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（四）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

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