注會稅法是“文理兼容”的學科，既需理解記憶，有需要計算和分析。為幫助大家順利備考，東奧整理了2023年注會稅法重要考點講解，大家一起來學習吧！

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【知識點】土地增值稅扣除項目的確定

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

土地增值稅扣除項目的確定

準予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況如下（主要區(qū)分新建房轉(zhuǎn)讓和存量房轉(zhuǎn)讓）：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（登記、過戶手續(xù)費）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（含開發(fā)項目的排污費、綠化費）、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

提示1：

三項房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按實際發(fā)生額扣除，而是按照規(guī)定的公式和標準計算扣除。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）（2）項所述兩種辦法。

提示2：

土地增值稅清算時，按照會計規(guī)定已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)按照土地增值稅規(guī)則調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

即：注意房地產(chǎn)開發(fā)成本存在稅會差異——會計口徑成本含資本化利息；土地增值稅口徑的成本不含利息?？忌⒁庾屑殞忣}看成本的口徑。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會計口徑的成本，從成本中調(diào)出利息后，計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計算土地增值稅口徑的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。教育費附加視同稅金扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時，能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規(guī)則存在差異。

（1）評估價格

“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

如某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。

（2）不能取得評估價格的用發(fā)票價格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

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