計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定_24年注冊會計師稅法劃重點

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2024-07-25 17:22:52

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注冊會計師稅法科目的第十章為房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法，本章可以命制各種題型，單選、多選題型較為常見，其中房產(chǎn)稅可與企業(yè)所得稅混合命制綜合題，以下為房產(chǎn)稅法的相關(guān)知識點計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定，一起來打卡吧！

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注冊會計師考試中，《稅法》教材共包含18個實體稅種，但在考試中100分的總分值并不會均攤在每個稅種上，而是在全面考核的基礎(chǔ)上，也能做到重點突出。所以考生在備考時應該針對重要知識點進行重點復習，東奧根據(jù)稅法輕一老師的授課講義整理稅法各章考點，讓考生的備考可以有的放矢，點擊領(lǐng)取稅法重要知識點匯總>>

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第一節(jié)：房產(chǎn)稅法

【知識點】

計稅依據(jù)和應納稅額計算的一般規(guī)定

——從價計征與從租計征

房產(chǎn)稅計稅依據(jù)、稅率和計稅公式的一般規(guī)定：

計稅方法

計稅依據(jù)

稅率

計稅公式

從價計征

計稅余值——按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值（不等同于會計賬面的固定資產(chǎn)凈值）

年稅率1.2%

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%

從租計征

租金收入——包括實物收入和貨幣收入，不包括增值稅

12%

（或4%）

應納稅額=租金收入×12%（或4%）

1.房產(chǎn)稅從價計征公式的理解：

從價計征的計稅依據(jù)

稅率

計稅公式

按照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%損耗后的余值計征，10%~30%的具體扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定

其中：

（1）房產(chǎn)原值以會計賬簿記錄為基礎(chǔ)，但無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價和不可移動的房屋附屬設(shè)施

（2）獨立的地下建筑物在進行10%~30%的扣除前先對房產(chǎn)的原值進行確定：

①地下建筑物為工業(yè)用途的，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產(chǎn)原值

②地下建筑物為商業(yè)及其他用途的，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產(chǎn)原值

年稅率1.2%

應納稅額=應稅房產(chǎn)原

值×（1-原值減除比例）×1.2%

【提示】

（1）按照上述公式計算出的是年稅額

（2）“應稅房產(chǎn)原值”涉及獨立地下建筑物時需要進行折扣計算

（3）“原值減除比例”不論地上建筑物還是地下建筑物都需要在計稅時運用

注意：

房產(chǎn)原值盡管以會計賬簿記錄為基礎(chǔ)，但是不等同于會計賬面的固定資產(chǎn)原值?？鄢膿p耗也不等同于折舊。

其他需要關(guān)注的要點：

（1）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于 0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。即：計入房產(chǎn)原值的地價所對應的土地面積是有限度的——不超過房產(chǎn)建筑面積的2倍。

宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊。容積率=建筑面積÷占地面積

（2）一些不可隨意移動的房屋附屬設(shè)施（如中央空調(diào)、智能化樓宇設(shè)施等），無論會計上是否單獨核算，均應并入計征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值中。

提示：

地上房產(chǎn)與地下建筑物房產(chǎn)稅從價計稅的稅額計算步驟：

1.地上房產(chǎn)，按照四個步驟計算房產(chǎn)稅：

第1步是確定房產(chǎn)原值：房產(chǎn)原值包含地價和房屋附屬設(shè)施。

第2步是確定計稅余值：需要用房產(chǎn)原值減除規(guī)定比例的損耗來確定計稅余值。

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額。

第4步是計算當期應納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定。

注意：

計算年稅額時，需要結(jié)合稅收優(yōu)惠；計算當期應納稅額時，需要由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額。

2.地下建筑物

與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定分四個步驟計算房產(chǎn)稅。

但是，單獨的地下建筑物在從價計稅時四個步驟中的第一步比較特殊：

第1步是原價折原值：按照工業(yè)用途或商業(yè)用途及其他用途對房產(chǎn)原價按規(guī)定比例進行應稅原值確認。

第2步是確定計稅余值：用調(diào)整好的地下建筑物應稅原值減除規(guī)定比例的損耗計算確定計稅余值。

第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產(chǎn)稅年稅額。

第4步是計算當期應納稅額：按照房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間對應納稅額進行確定。

2.房產(chǎn)稅從租計征公式的理解：

從租計征的計稅依據(jù)

稅率

計稅公式

租金收入（包括實物收入和貨幣收入）

①以勞務或其他形式為報酬抵付房租收入的，按當?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定

②出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計稅

12%或4%

應納稅額=租金收入（不含增值稅）×12%或4%

提示：

循序漸進掌握地上、地下房產(chǎn)類建筑物的跨章節(jié)不同稅種政策：

房產(chǎn)類建筑物	房產(chǎn)稅計稅依據(jù)		城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)
	從價計征	從租計征
地上的	原值扣除一次性損耗	不含增值稅租金收入	占地面積
地下與地上一體的
獨立地下的	折扣后的原值扣除一次性損耗		證書確認或地下建筑垂直投影面積；按應征稅款的50%征收