土地增值稅法納稅義務(wù)人和征稅范圍_24年注冊會計師稅法劃重點

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2024-07-26 15:22:44

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注冊會計師稅法科目的第十章為房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法，分為房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅三部分，其中房產(chǎn)稅和契稅的分值能達到5分左右，土地增值稅占6分左右。以下為土地增值稅相關(guān)的重要知識點納稅義務(wù)人和征稅范圍，一起來學習吧！

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【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

【知識點】

土地增值稅法納稅義務(wù)人和征稅范圍

（一）納稅義務(wù)人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

（二）征稅范圍

土地增值稅的基本征稅范圍：

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；

（3）存量房地產(chǎn)買賣。

解釋：

1.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易，還包括了連同土地使用權(quán)一并交易的地上建筑物及其附著物、存量房地產(chǎn)的交易。

2.土地增值稅的征稅范圍具有“國有”“轉(zhuǎn)讓”（不同于“出讓”）兩個關(guān)鍵特征，其征稅范圍不包括土地使用權(quán)出讓。

上述內(nèi)容的具體化適用經(jīng)常在考試中出現(xiàn)，具體情況可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個方面。將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免規(guī)定匯總歸納如下：

1.應(yīng)征土地增值稅的情況

（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

（2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）存量房地產(chǎn)的買賣。

（4）除直系親屬、承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人、法定繼承人、公益性之外的贈與。

（5）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債。（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（6）單位之間交換房地產(chǎn)。（有實物形態(tài)收入）

（7）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

（8）重組投資、公司制改造、合并、分立中的房地產(chǎn)權(quán)屬變化涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。

2.不征或暫不征收土地增值稅的情況

（1）房地產(chǎn)繼承。（無收入）

（2）房地產(chǎn)贈與（①贈與直系親屬、承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人；②公益性贈與）。（無收入）

（3）房地產(chǎn)出租。（權(quán)屬未變）

（4）抵押期內(nèi)的房地產(chǎn)。（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為。（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)評估增值。（權(quán)屬未變）

（7）不涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產(chǎn)權(quán)屬變化。

3.免征或暫免征收土地增值稅的情況

（1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實。

（2）合作建房建成后按比例分房自用。

（3）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

（4）因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)。

（5）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

（6）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房、公租房或保障性住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的。

（7）個人銷售住房。

相關(guān)鏈接：

這里要注意土地增值稅與增值稅、契稅征稅范圍的對比記憶，三個稅種在征稅范圍方面存在差異，其存在差異的原因主要是由于契稅的納稅人是承受方，而增值稅和土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓方。

具體情況	是否為土地增值稅征稅范圍	是否為契稅征稅范圍	是否為增值稅征稅范圍
國有土地使用權(quán)出讓	不是	是	是（免稅）
土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓	是	是	是
房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資等視同房屋買賣行為）	是	是	是
房屋贈與（含獲獎、繼承方式）	贈與直系親屬、承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈與、繼承不是，上述以外均是	是：①法定繼承免稅；②國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位、非營利性的機構(gòu)等受贈用于規(guī)定用途免稅；③婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更免稅；④夫妻因離婚分割共同財產(chǎn)發(fā)生房屋權(quán)屬變更的免稅；⑤除此之外均納稅	①贈與直系親屬、承擔直接撫養(yǎng)義務(wù)人或贍養(yǎng)義務(wù)人以及繼承、受遺贈免稅；②用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象，不征稅；③上述以外均納稅
房屋互換	是（個人互換居住用房，經(jīng)核實可免稅）	是（等價互換計稅依據(jù)為0）	是