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土地增值稅的扣除項目金額怎么算

來源:東奧會計在線 責(zé)編:劉佳慧 2025-02-17 10:29:49

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2025-04-16 02:11:26

土地增值稅的扣除項目金額怎么算

扣除項目

一.銷售新房及建筑物

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

為取得土地使用權(quán)所支付的地價款:

⑴以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得:地價款為納稅人所支付的土地出讓金

⑵以行政劃撥方式取得:地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補繳的土地出讓金

⑶以轉(zhuǎn)讓方式取得:地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款

取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用:

指納稅人在取得土地使用前過程中為辦理有關(guān)手續(xù),按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

⑴土地征用及拆遷補償費:包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等

⑵前期工程費:包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平等支出

⑶建筑安裝工程費:指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

基礎(chǔ)設(shè)施費:包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

⑷公共配套設(shè)施費:包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

⑸開發(fā)間接費用:指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

兩種扣除方式:

第一種扣除方式:利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

公式中利息的規(guī)定:

⑴利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額

⑵利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除

⑶對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

第二種扣除方式:利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

⑴全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照第二種方法扣除

⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

各省對地方教育附加在計算土地增值稅時扣除有不同規(guī)定

5.財政部確定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用

加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

二.銷售舊房及建筑物

1.能提供評估價格

取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費附加、印花稅(不包括增值稅)

2.不能提供評估價格,但能提供購房發(fā)票

按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除的金額

=發(fā)票所載金額×(1+5%×年限)

其中:

⑴“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,每滿12個月計1年

超過1年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為1年

⑵契稅不作為加計5%的基數(shù)

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:城建稅、教育費附加、印花稅、購房時的契稅(需提供契稅完稅憑證)

3.評估價格和購房發(fā)票均不能提供:稅務(wù)機關(guān)可以核定征收

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