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土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額怎么算

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：劉佳慧 2025-02-17 10:29:49

精選回答

東奧注冊(cè)會(huì)計(jì)師

2025-04-16 02:11:26

扣除項(xiàng)目

一.銷售新房及建筑物

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款：

⑴以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得：地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金

⑵以行政劃撥方式取得：地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金

⑶以轉(zhuǎn)讓方式取得：地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款

取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用：

指納稅人在取得土地使用前過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。

⑴土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等

⑵前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平等支出

⑶建筑安裝工程費(fèi)：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

⑷公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

⑸開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

兩種扣除方式：

第一種扣除方式：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

公式中利息的規(guī)定：

⑴利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

⑵利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除

⑶對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

第二種扣除方式：利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

⑴全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照第二種方法扣除

⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述兩種辦法

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

各省對(duì)地方教育附加在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除有不同規(guī)定

5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用

加計(jì)扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

二.銷售舊房及建筑物

1.能提供評(píng)估價(jià)格

取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅(不包括增值稅)

2.不能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票

按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除的金額

=發(fā)票所載金額×(1+5%×年限)

其中：

⑴“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)1年

超過(guò)1年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年

⑵契稅不作為加計(jì)5%的基數(shù)

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、購(gòu)房時(shí)的契稅(需提供契稅完稅憑證)

3.評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票均不能提供：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收

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