土地增值稅的扣除項目金額怎么算
精選回答
扣除項目
一.銷售新房及建筑物
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
取得土地使用權(quán)所支付的金額包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
為取得土地使用權(quán)所支付的地價款：
⑴以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得：地價款為納稅人所支付的土地出讓金
⑵以行政劃撥方式取得：地價款為按照國家有關(guān)規(guī)定補繳的土地出讓金
⑶以轉(zhuǎn)讓方式取得：地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款
取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：
指納稅人在取得土地使用前過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
⑴土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等
⑵前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平等支出
⑶建筑安裝工程費：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費
基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
⑷公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出
⑸開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
兩種扣除方式：
第一種扣除方式：利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
公式中利息的規(guī)定：
⑴利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額
⑵利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除
⑶對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
第二種扣除方式：利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
⑴全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二種方法扣除
⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
各省對地方教育附加在計算土地增值稅時扣除有不同規(guī)定
5.財政部確定的其他扣除項目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用
加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
二.銷售舊房及建筑物
1.能提供評估價格
取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金(應(yīng)提供憑據(jù))、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅(不包括增值稅)
2.不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票
按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除的金額
=發(fā)票所載金額×(1+5%×年限)
其中：
⑴“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年
超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年
⑵契稅不作為加計5%的基數(shù)
在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加、印花稅、購房時的契稅(需提供契稅完稅憑證)
3.評估價格和購房發(fā)票均不能提供：稅務(wù)機關(guān)可以核定征收
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