在注會稅法科目中，該知識點(diǎn)涉及租金收入的界定、相關(guān)費(fèi)用的扣除、適用稅率的確定以及應(yīng)納稅額的具體計(jì)算等關(guān)鍵內(nèi)容。考生在學(xué)習(xí)時(shí)，要準(zhǔn)確把握每一步計(jì)算邏輯，避免因細(xì)節(jié)理解偏差而導(dǎo)致錯(cuò)誤，同時(shí)要熟悉各類扣除項(xiàng)目的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，這是正確計(jì)算應(yīng)納稅額的基礎(chǔ)。

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【所屬章節(jié)】

第五章：個(gè)人所得稅法

第四節(jié)：應(yīng)納稅額的計(jì)算與稅額計(jì)算中特殊問題的處理

【知 識 點(diǎn)】

財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)納稅額的計(jì)算

Part4  分類所得的稅額計(jì)算及其他政策

考點(diǎn)1：財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.應(yīng)納稅所得額的計(jì)算

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額=［每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）

辨析

以4000元為標(biāo)準(zhǔn)確定定額扣除800元或定率扣除20%費(fèi)用的所得項(xiàng)目有哪些？

（1）居民個(gè)人綜合所得項(xiàng)目中的勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得預(yù)扣預(yù)繳時(shí)，收入大于4000元的，定率扣除20%；收入不超過4000元的，定額扣除800元。需要注意的是，稿酬所得無論是定率扣除20%還是定額扣除800元，均還需減按70%作為預(yù)扣預(yù)繳應(yīng)納稅所得額（稿酬有減征）。但是，居民個(gè)人綜合所得匯算清繳時(shí)，無須與4000元比較，上述項(xiàng)目一律減除20%費(fèi)用后作為收入額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，計(jì)入時(shí)稿酬再減按70%。

（2）財(cái)產(chǎn)租賃所得（不屬于綜合所得，屬于分類所得），每次收入不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用。

財(cái)產(chǎn)租賃收入扣除費(fèi)用包括：稅費(fèi)+修繕費(fèi)+法定扣除標(biāo)準(zhǔn)

個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入也按照財(cái)產(chǎn)租賃所得征稅，扣除費(fèi)用包括：稅費(fèi)+向出租方支付的租金+修繕費(fèi)+法定扣除標(biāo)準(zhǔn)

口訣

轉(zhuǎn)租房扣除順序：一稅費(fèi)、二租金、三修繕、四法定。

①在出租財(cái)產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加等稅費(fèi)要有完稅（繳款）憑證。

②取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向出租方支付的租金要有房屋租賃合同和合法的支付憑據(jù)。

③由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用要能夠提供有效、準(zhǔn)確的憑證；允許扣除的修繕費(fèi)每月以800元為限，一次扣除不完的，未扣完的余額可無限期向以后月份結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

④法定扣除標(biāo)準(zhǔn)為800元或20%。

2.關(guān)于“次”的規(guī)定

財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

3.適用稅率

（1）財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。

（2）對個(gè)人按市場價(jià)格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

4.應(yīng)納稅額計(jì)算公式

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800］×20%（10%）

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）×20%（10%）

5.納稅人的特殊規(guī)定

在實(shí)際征稅過程中，有時(shí)會出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)租賃所得的納稅人不明確的情況。對此，在確定財(cái)產(chǎn)租賃所得納稅人時(shí)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定納稅人。如果產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財(cái)產(chǎn)出租且有租金收入的，以領(lǐng)取租金收入的個(gè)人為納稅人。

思考

租金收入，用哪個(gè)金額與4000元作比較？

國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題解讀》對財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序問題重新進(jìn)行了明確，即在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)（不含本次出租的增值稅；因?yàn)樵鲋刀愂莾r(jià)外稅，沒有包含在收入額中，所以不能扣除）；其次扣除個(gè)人向出租方支付的租金和增值稅額（此項(xiàng)增值稅是轉(zhuǎn)租方支付給出租方的增值稅，即計(jì)算二房東所得時(shí)扣除支付給一房東的增值稅）；再次扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；最后減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)上述前三項(xiàng)減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

舉例

我國居民張某將租入的一幢住房轉(zhuǎn)租，原租入租金每月2100元（能提供合法支付憑證），轉(zhuǎn)租收取租金每月4500元（不含增值稅），出租住房每月實(shí)際繳納增值稅以外的稅費(fèi)4元（有相關(guān)憑據(jù)），則其每月應(yīng)納個(gè)人所得稅為：（4500-4-2100-800）×10%=1596×10%=159.6（元）。

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以上就是注會考試《稅法》科目知識點(diǎn)“財(cái)產(chǎn)租賃所得應(yīng)納稅額的計(jì)算”相關(guān)內(nèi)容，以下為稅法科目的章節(jié)習(xí)題，學(xué)練結(jié)合，快來打卡吧！

注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎(chǔ)班授課講義

（本文是東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會計(jì)在線）