在注會稅法科目中，該知識點涉及租金收入的界定、相關費用的扣除、適用稅率的確定以及應納稅額的具體計算等關鍵內(nèi)容?？忌趯W習時，要準確把握每一步計算邏輯，避免因細節(jié)理解偏差而導致錯誤，同時要熟悉各類扣除項目的范圍和標準，這是正確計算應納稅額的基礎。

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【所屬章節(jié)】

第五章：個人所得稅法

第四節(jié)：應納稅額的計算與稅額計算中特殊問題的處理

【知 識 點】

財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算

Part4  分類所得的稅額計算及其他政策

考點1：財產(chǎn)租賃所得應納稅額的計算

1.應納稅所得額的計算

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800元

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應納稅所得額=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）

辨析

以4000元為標準確定定額扣除800元或定率扣除20%費用的所得項目有哪些？

（1）居民個人綜合所得項目中的勞務報酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費所得預扣預繳時，收入大于4000元的，定率扣除20%；收入不超過4000元的，定額扣除800元。需要注意的是，稿酬所得無論是定率扣除20%還是定額扣除800元，均還需減按70%作為預扣預繳應納稅所得額（稿酬有減征）。但是，居民個人綜合所得匯算清繳時，無須與4000元比較，上述項目一律減除20%費用后作為收入額計入應納稅所得額，計入時稿酬再減按70%。

（2）財產(chǎn)租賃所得（不屬于綜合所得，屬于分類所得），每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用。

財產(chǎn)租賃收入扣除費用包括：稅費+修繕費+法定扣除標準

個人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入也按照財產(chǎn)租賃所得征稅，扣除費用包括：稅費+向出租方支付的租金+修繕費+法定扣除標準

口訣

轉(zhuǎn)租房扣除順序：一稅費、二租金、三修繕、四法定。

①在出租財產(chǎn)過程中繳納的稅金和教育費附加等稅費要有完稅（繳款）憑證。

②取得轉(zhuǎn)租收入的個人向出租方支付的租金要有房屋租賃合同和合法的支付憑據(jù)。

③由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用要能夠提供有效、準確的憑證；允許扣除的修繕費每月以800元為限，一次扣除不完的，未扣完的余額可無限期向以后月份結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

④法定扣除標準為800元或20%。

2.關于“次”的規(guī)定

財產(chǎn)租賃所得以一個月內(nèi)取得的收入為一次。

3.適用稅率

（1）財產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率。

（2）對個人按市場價格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個人所得稅。

4.應納稅額計算公式

（1）每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）-800］×20%（10%）

（2）每次（月）收入超過4000元的：

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率=［每次（月）收入額-準予扣除項目-修繕費用（800元為限）］×（1-20%）×20%（10%）

5.納稅人的特殊規(guī)定

在實際征稅過程中，有時會出現(xiàn)財產(chǎn)租賃所得的納稅人不明確的情況。對此，在確定財產(chǎn)租賃所得納稅人時，應以產(chǎn)權(quán)憑證為依據(jù)。無產(chǎn)權(quán)憑證的，由主管稅務機關根據(jù)實際情況確定納稅人。如果產(chǎn)權(quán)所有人死亡，在未辦理產(chǎn)權(quán)繼承手續(xù)期間，該財產(chǎn)出租且有租金收入的，以領取租金收入的個人為納稅人。

思考

租金收入，用哪個金額與4000元作比較？

國家稅務總局《關于個人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個人所得稅問題解讀》對財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除次序問題重新進行了明確，即在計算財產(chǎn)租賃所得個人所得稅時，應首先扣除財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費（不含本次出租的增值稅；因為增值稅是價外稅，沒有包含在收入額中，所以不能扣除）；其次扣除個人向出租方支付的租金和增值稅額（此項增值稅是轉(zhuǎn)租方支付給出租方的增值稅，即計算二房東所得時扣除支付給一房東的增值稅）；再次扣除由納稅人負擔的該出租財產(chǎn)實際開支的修繕費用；最后減除稅法規(guī)定的費用扣除標準，即經(jīng)上述前三項減除后，如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去20%。

舉例

我國居民張某將租入的一幢住房轉(zhuǎn)租，原租入租金每月2100元（能提供合法支付憑證），轉(zhuǎn)租收取租金每月4500元（不含增值稅），出租住房每月實際繳納增值稅以外的稅費4元（有相關憑據(jù)），則其每月應納個人所得稅為：（4500-4-2100-800）×10%=1596×10%=159.6（元）。

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注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎班授課講義

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