土地增值稅的應稅收入_25年注會稅法學習要點

來源：東奧會計在線責編：mayuxuan2025-06-16 15:41:45

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土地增值稅的應稅收入_25年注會稅法學習要點

【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅的應稅收入

【知識點】

土地增值稅的應稅收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。實物收入要按照取得收入時的市場價折算成貨幣收入。

提示

2016年5月1日全面“營改增”后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定應稅收入：土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）于2021年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付政府部門地價款7000萬元（已取得相關部門的財政票據(jù)），當月辦妥土地使用證并支付相關稅費。自2021年7月起至2024年3月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租。依據(jù)銷售合同共計取得含稅銷售收入20000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在土地增值稅清算時確認不含稅轉(zhuǎn)讓收入多少萬元？

【分析】首先注意增值稅差額計稅的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法計算銷項稅的銷售額要扣減支付給政府部門的土地價款，扣減還要注意與銷售規(guī)模（此題為80%）的配比性。該房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅銷項稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬元）

其次，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額要用含稅銷售額減除增值稅銷項稅，不含稅收入=20000-1188.99=18811.01（萬元）。

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