在注會稅法科目中，這一知識點系統(tǒng)梳理了在計算土地增值額時，哪些成本、費用及稅金可以被合理扣除，直接決定了應(yīng)納稅額的大小。廣大考生需特別注意其復(fù)雜性：區(qū)分新房與舊房扣除規(guī)則、準(zhǔn)確界定開發(fā)成本與費用范圍、理解利息支出的特殊分?jǐn)偡椒?，并時刻警惕政策更新。

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【所屬章節(jié)】

第十章：房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

第三節(jié)：土地增值稅法

【知 識 點】

扣除項目的確定

準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況如下（主要區(qū)分新建房轉(zhuǎn)讓和存量房轉(zhuǎn)讓）：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款和取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（登記、過戶手續(xù)費）。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（含開發(fā)項目的排污費、綠化費）、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

點撥

三項房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按實際發(fā)生額扣除，而是按照規(guī)定的公式和標(biāo)準(zhǔn)計算扣除。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金，沒有利息支出的情況）：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）（2）項所述兩種辦法。

點撥

土地增值稅清算時，按照會計規(guī)定已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)按照土地增值稅規(guī)則調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

重要的話說三遍：審題！審題！審題！注意稅會差異！

即：注意房地產(chǎn)開發(fā)成本存在稅會差異——會計口徑成本含資本化利息；土地增值稅口徑的成本不含利息?？忌⒁庾屑?xì)審題看成本的口徑。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元，其中利息支出1000萬元——意味著5000萬元是會計口徑的成本，從成本中調(diào)出利息后，計算土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)成本只有4000萬元。

若房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；利息支出1000萬元——意味著5000萬元就是計算土地增值稅口徑的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

此外，財政部、國家稅務(wù)總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

舉例

某企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本為6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金發(fā)生利息支出400萬元（能提供金融機構(gòu)貸款證明且可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目合理分?jǐn)偅?，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該房地產(chǎn)所在地政府規(guī)定能提供金融機構(gòu)貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少？

【分析】該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（萬元）。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城建稅、印花稅（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房除外）。教育費附加視同稅金扣除。

點撥1

土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定，考試時應(yīng)注意題干提示和要求。

即：地方教育附加能否扣除要看題目要求。

點撥2

教材P444，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的印花稅能否作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除？

“營改增”之前，印花稅是在“管理費用”科目下核算的，由于“管理費用”在房地產(chǎn)開發(fā)費用項下計算扣除，所以在計算土地增值額時不能單獨再次重復(fù)扣除?！盃I改增”后，印花稅在“稅金及附加”中核算，不再體現(xiàn)在管理費用中，法理上可以單獨扣除，但稅務(wù)機關(guān)沒有允許扣除的規(guī)定。

出現(xiàn)政策矛盾，考試一般回避矛盾，如果考查考生可按照教材“不能單獨扣除”掌握。

考生還要辨析計算土地增值額時可扣除的與轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)有關(guān)稅金的具體規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金扣除政策存在差異：

“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實繳的城市維護建設(shè)稅和教育費附加扣除。

即：能按清算項目準(zhǔn)確計算的，據(jù)實扣除；不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，按預(yù)繳時的實繳數(shù)扣除。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

點撥

（1）此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新開發(fā)的房地產(chǎn)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)沒有此項政策；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

舉例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，已知與商品房相關(guān)的取得土地使用權(quán)支付金額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偨杩罾?；該項目所在省政府?guī)定，計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬元。計算轉(zhuǎn)讓該商品房項目繳納的土地增值稅時，應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”和“其他扣除項目”的合計金額為多少？

【分析】應(yīng)扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”和“其他扣除項目”的合計金額=10000×（10%+20%）=3000（萬元）。

6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。

舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓時，能取得評估價格與不能取得評估價格的扣除計算規(guī)則存在差異。

（1）能取得評估價格

“舊房及建筑物的評估價格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

舉例

某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過多年的辦公樓，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則該辦公樓評估價格=12000×70%=8400（萬元）。

（2）不能取得評估價格的用發(fā)票價格推算

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

點撥1

不滿12個月，不得加計5%；

若1年5個月，加計1個5%；

若1年7個月，加計2個5%。

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

點撥2

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

歸納

契稅在計算土地增值稅時的扣除規(guī)則：

（3）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實行核定征收。

（4）對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

點撥

按照土地增值稅申報表，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估所支付的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等按照評估價格計稅時發(fā)生的評估費，不允許在計算土地增值稅時扣除。（教材未收錄但是考試大綱有掌握申報表的要求）

點撥

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。即扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額。

辨析1

從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項目的差異。

可從轉(zhuǎn)讓收入額中減除的扣除項目及適用情況如下表：

辨析2

從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項目的差異：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項扣除中的1、2、3、4、5）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城建稅；教育費附加

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房（六項扣除中的1、2、3、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：①印花稅；②城建稅、教育費附加

3.各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房（六項扣除中的1、4、6）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額——對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。

（2）房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

點撥

不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的，（1）（2）項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

（3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：①印花稅；②城建稅、教育費附加；③購房時繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人）

4.各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地（六項扣除中的1、4）

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

鏈接

輕一中有收錄“考點5：企業(yè)重組的土地增值稅政策”

針對企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓重組時未繳納過土地增值稅的房地產(chǎn)，申報繳納土地增值稅時的特殊扣除規(guī)則：

（1）對“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國有土地使用權(quán)作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評估價格。

（2）按購房發(fā)票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

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以上就是注會考試《稅法》科目知識點“扣除項目的確定”相關(guān)內(nèi)容，以下為稅法科目的章節(jié)習(xí)題，學(xué)練結(jié)合，快來打卡吧！

注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎(chǔ)班授課講義

（本文是東奧會計在線原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會計在線）