[小編“娜寫年華”]東奧會計在線中級會計職稱頻道提供：本篇為2015年《中級會計實務(wù)》答疑精選：投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換及其他。

　　【學(xué)員提問】

　　其轉(zhuǎn)換時公允與賬面的差怎么計？還有成本模式轉(zhuǎn)公允計量時公允與賬面的差？另外會計上計量原則有孰低與孰高？哪些孰低哪些孰高？請老師歸納總結(jié)下！謝謝！

　　【東奧老師回答】

　　尊敬的學(xué)員，您好：

　　一、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　1、成本模式下：

　　借：投資性房地產(chǎn) （倒擠，賬面價值）

　　　　存貨跌價準(zhǔn)備

　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 （賬面余額）

　　2、公允價值模式下：貸方差額計入“資本公積——其他資本公積”，借方差額計入“公允價值變動損益”。

　　二、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為作為存貨的房地產(chǎn)：

　　1、成本模式下：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品 （倒擠，賬面價值）

　　　　投資性房地產(chǎn)累計折舊

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　　　貸：投資性房地產(chǎn) （賬面余額）

　　2、公允價值模式下：無論借方差額還是貸方差額，一律計入“公允價值變動損益”。

　　還有成本模式轉(zhuǎn)公允計量時公允與賬面的差？

　　投資性房地產(chǎn)后續(xù)成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，其作為會計政策變更處理，差額調(diào)整留存收益。

　　另外會計上計量原則有孰低與孰高？哪些孰低哪些孰高？請老師歸納總結(jié)下！謝謝

　　一、孰低

　　在企業(yè)會計制度中，取孰低的事項較多，主要有：

　�。ㄒ唬�減值準(zhǔn)備

　　1、成本與可變現(xiàn)凈值孰低

　　企業(yè)期末存貨的價值通常是以歷史成本來確定。但是，由于存貨市價的下跌，存貨陳舊、過時、毀損等原因，導(dǎo)致存貨的價值減少，采用歷史成本不能真實地反映存貨的價值，因此，基于謹慎性原則，企業(yè)會計制度規(guī)定采用成本與可變現(xiàn)凈值孰低法來計價。

　　2、賬面價值與可收回金額孰低

　　長期資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備時，是以賬面價值與可收回金額對比，取低者（孰低）作為期末資產(chǎn)的價值，當(dāng)賬面價值高于可收回金額時，則按其差額計提減值準(zhǔn)備。其中“賬面價值”指某科目的賬面余額減去相關(guān)的備抵項目后的凈額。對“可收回金額”，后面將專門述及。

　　長期股權(quán)投資、長期債權(quán)投資、委托貸款、固定資產(chǎn)、在建工程、應(yīng)收融資租賃款和無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備都是依此差額辦理。

　�。ǘ�）借款費用

　　借款費用準(zhǔn)則規(guī)定，在應(yīng)予資本化的每一會計期間，利息和折價或溢價攤銷的資本化金額，不得超過當(dāng)期專門借款實際發(fā)生的利息和折價或溢價的攤銷金額。這就是說，在進行借款利息資本化時，應(yīng)將計算出的“利息和折價或溢價攤銷的資本化金額”與“借款實際發(fā)生的利息和折價或溢價的攤銷金額”對比，取其低者（孰低）進行資本化。因為，資本化的借款利息金額超過了實際支付的利息金額，財務(wù)費用就發(fā)生紅字，這是不合理的。

　�。ㄈ�）融資租賃

　　對融資租賃，準(zhǔn)則規(guī)定，如果在租賃開始日，融資租入資產(chǎn)總額大于承租人資產(chǎn)總額的30％（不含），那么在租賃開始日，按當(dāng)日租賃資產(chǎn)的原賬面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者中的較低者（孰低）作為租入資產(chǎn)的入賬價值，借記“固定資產(chǎn)一融資租入固定資產(chǎn)”科目，按最低租賃付款額，貸記“長期應(yīng)付款一應(yīng)付融資租賃款”科目，按其差額，借記“未確認融資費用”科目。這樣規(guī)定，既符合謹慎性原則，又把租金（含于最低租賃付款額）中的利息（未確認融資費用）也列示出來了，還款（支付租金）時，要同時分攤?cè)谫Y費用（利息），本利分明，合情合理。

　　二、孰高

　　采用孰低較多，孰低也更為會計人員所熟知，但在企業(yè)會計制度中，也有采用孰高的。如在計提長期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備時，要用資產(chǎn)的“賬面價值”與“可收回金額”對比，取其低者（孰低）作為資產(chǎn)的期末價值。而“可收回金額”中就涉及“孰高”的問題�！镀髽I(yè)會計制度》中的“可收回金額”是指：“企業(yè)資產(chǎn)的出售凈價與預(yù)期從該資產(chǎn)的持有和投資到期處置中形成的預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者（孰高）”。

　　這里是兩個價值的對比：

　　一個是“資產(chǎn)的出售凈價”，即資產(chǎn)出售價格減去發(fā)生的資產(chǎn)處置費用的余額。

　　另一個是“預(yù)期從該資產(chǎn)的持有和投資到期處置中形成的預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值”，即持有投資或到期處置投資所取得的預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

　　先就這兩個價值作對比，取較高者（孰高）作為可收回金額，再與資產(chǎn)的賬面價值對比，再取低者（孰低），作為資產(chǎn)的期末價值，從而確定減值準(zhǔn)備是否計提和計提多少。

　　又如，企業(yè)會計制度規(guī)定，無形資產(chǎn)的可收回金額指以下兩項金額中的較大者（敦高）：

　�。�1）無形資產(chǎn)的銷售凈價，即該無形資產(chǎn)的銷售價格減去因出售該無形資產(chǎn)所發(fā)生的律師費和其他相關(guān)稅費后的余額。

　�。�2）預(yù)期從無形資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用年限結(jié)束時的處置中產(chǎn)生的預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

　　這也是先就可收回金額的上述兩個價值比孰高，再就無形資產(chǎn)的賬面價值與可收回金額比孰低，從而確定無形資產(chǎn)的期末價值，再確定減值準(zhǔn)備的計提或沖銷金額。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

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