2017稅務師《涉稅服務實務》考點：土地增值稅的清算條件的審核

來源：東奧會計在線責編：文博2017-02-21 14:42:17

>>>量身定制穩(wěn)步提升—選擇高端私教班無分數(shù)限制不過退費!<<<

>>>東奧品質(zhì)—2017稅務師考試精品保障班火熱招生中!<<<

　　2017年稅務師考試已經(jīng)進入預習備考期，“基礎不牢，地動山搖”，只有熟練掌握基礎知識點，才能順利通過考試，東奧小編為您提供2017《涉稅服務實務》知識點，TA考生成為東奧學員后可以查看全部知識點內(nèi)容。

土地增值稅的清算條件的審核

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　5.拆遷安置費的扣除規(guī)定：

　　(1)本地安置：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(2)異地安置：開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　6.土地增值稅的核定征收條件：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　【提示】核定征收率原則上不得低于5%。

　　7.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

　　8.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：

　　在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　【例題·簡答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)“東奧佳園”項目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務機關要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東奧佳園”項目進行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。

　　要求：

　　1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。

　　2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用：

　　29013.75÷40500=0.72(萬元)

　　2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅：

　　扣除項目=0.72×4500=3240(萬元)

　　增值額=4320-3240=1080(萬元)

　　增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%

　　應納土地增值稅=1080×30%=324(萬元)。

　　相關推薦：