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土地增值稅的清算條件的審核

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　5.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：

　　(1)本地安置：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(2)異地安置：開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　6.土地增值稅的核定征收條件：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　【提示】核定征收率原則上不得低于5%。

　　7.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　8.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　【例題·簡(jiǎn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)“東奧佳園”項(xiàng)目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元;計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“東奧佳園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。

　　要求：

　　1.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。

　　2.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　1.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用：

　　29013.75÷40500=0.72(萬(wàn)元)

　　2.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅：

　　扣除項(xiàng)目=0.72×4500=3240(萬(wàn)元)

　　增值額=4320-3240=1080(萬(wàn)元)

　　增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%

　　應(yīng)納土地增值稅=1080×30%=324(萬(wàn)元)。

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