3.出租不動產(chǎn)發(fā)票的代開

　　(五)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理

　　1.一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)

　　(1)一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

　　(2)一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

　　(六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

　　1.一般納稅人征收管理

　　(1)銷售額

　?、僖话阋?guī)定的銷售額——差額不含稅

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

　　當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　【提示】差額的內(nèi)容和單據(jù)

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

　　在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

　　一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

　?、谔厥忭椖康匿N售額——全額不含稅

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

　　房地產(chǎn)老項目，是指：

　　a.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目;

　　b.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

　　(2)預(yù)收款的預(yù)繳稅款

　　一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

　　適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　(3)進(jìn)項稅額

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

　　不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模)

　　2.小規(guī)模納稅人征收管理

　　預(yù)繳稅款

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

　　應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+5%)×3%

　　【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人不適用3%的征收率，而適用5%的征收率。

　　(七)P164,總分機(jī)構(gòu)試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法

　　【基本規(guī)定】總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)合并向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。即：只有經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)后，其總分機(jī)構(gòu)試點納稅人才能按照《總分機(jī)構(gòu)試點納稅人增值稅計算繳納暫行辦法》計算繳納增值稅。

　　用于“營改增”項目的進(jìn)項稅額參與匯總;用于非“營改增”項目的進(jìn)項稅額不得匯總。

　　分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)，按照應(yīng)征增值稅銷售額和預(yù)征率計算繳納增值稅。計算公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅=應(yīng)征增值稅銷售額×預(yù)征率。

　　總機(jī)構(gòu)匯總應(yīng)繳納的增值稅為匯總的銷項稅額-匯總的進(jìn)項稅額-分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)已繳納的增值稅稅款