2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)：土地增值稅納稅申報(bào)和納稅審核

來源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：蘇曉越2017-03-09 08:59:34

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　　土地增值稅納稅申報(bào)和納稅審核

　　四、計(jì)稅依據(jù)的審核

　　(二)對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。

　　評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅)。

　　【提示】

　?、俜膊荒苋〉迷u(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的：取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。

　?、谟?jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　③對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。

　?、軐?duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”預(yù)計(jì)扣除。

　　【注意】以上收入在考試中關(guān)注題目已知條件中設(shè)定的時(shí)間，在2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓取得的收入為含稅的，注意換算為不含稅收入(題目特殊說明除外)。

　　【例題·單選題】位于縣城的某商貿(mào)公司2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，購價(jià)為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓計(jì)算土地增值稅時(shí)，假設(shè)不考慮地方教育費(fèi)附加，則可扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)為( )。

　　A.639.6萬元

　　B.640.1萬元

　　C.760.1萬元

　　D.763.7萬元

　　【答案】C

　　【解析】銷售舊的辦公樓需要繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元);因?yàn)闊o法取得評(píng)估價(jià)格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)。

　　五、應(yīng)納稅額的審核

　　增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　【提示】建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免稅。

　　【例題1·單選題】位于市區(qū)的某商貿(mào)公司(增值稅一般納稅人)2016年12月銷售一棟舊辦公樓(選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法)，取得轉(zhuǎn)讓價(jià)款1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評(píng)估價(jià)格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2013年1月，購價(jià)為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅為( )萬元。

　　A.63.48

　　B.64.55

　　C.76.22

　　D.76.42

　　【答案】A

　　【解析】銷售收入=1000/(1+5%)=952.38(萬元)，銷售舊的辦公樓需要繳納的城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加合計(jì)=(1000-600)/(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)=2.29(萬元);因?yàn)闊o法取得評(píng)估價(jià)格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)為720+2.29+18+0.5=740.79(萬元)，增值額=952.38-740.79=211.59(萬元)，增值率=211.59/740.79=28.56%，應(yīng)納土地增值稅=211.59×30%=63.48(萬元)。

　　【例題2·簡(jiǎn)答題】某市貿(mào)易公司為增值稅一般納稅人，于2016年8月16日將擁有的商鋪以800萬元出售(該公司選擇按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅)。經(jīng)審核該商鋪購房發(fā)票顯示開票日期為2011年1月18日，金額為500萬元;繳納契稅15萬元(可以提供完稅憑證)、印花稅0.25萬元，支付手續(xù)費(fèi)10萬元;商鋪購進(jìn)后發(fā)生裝修費(fèi)用75萬元，商鋪于2011年6月18日開始投入使用。貿(mào)易公司除將印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”外，商鋪購置的價(jià)款、稅費(fèi)和裝修費(fèi)均計(jì)入“固定資產(chǎn)”，合計(jì)原值為600萬元。截止到出售時(shí)，商鋪己累計(jì)計(jì)提折舊140萬元。(2013年改編)

　　問題：

　　1.說明商鋪出售時(shí)需要繳納哪些稅費(fèi)，并計(jì)算稅費(fèi)(不考慮地方教育附加);

　　2.計(jì)算商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額。

　　【答案及解析】

　　1.(1)出售購入商鋪應(yīng)繳納增值稅、城維稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。

　　(2)增值稅=(800-500)/(1+5%)×5%=14.29(萬元);

　　(3)城維稅=14.29×7%=1(萬元);

　　(4)教育費(fèi)附加=14.29×3%=0.43(萬元);

　　(5)印花稅=800×0.5‰=0.4(萬元);

　　(6)土地增值稅

　　增值額=800/(1+5%)-[500×(1+6×5%)+1.43+0.4+15]=761.9-666.83=95.07(萬元);

　　增值率=95.07÷666.83×100%=14.26%，適用土地增值稅稅率為30%;

　　應(yīng)繳納土地增值稅=95.07×30%=28.52(萬元)。

　　2.商鋪出售后應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額=800/(1+5%)-(600-140)-1.43-0.4-28.52=271.55(萬元)。

　　【例題3·簡(jiǎn)答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品房開發(fā)。2007年3月2日，該公司出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)?。假設(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%，教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案，方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2000元/平方米;方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1978元/平方米。

　　問題：

　　1.分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納的土地增值稅。

　　2.比較分析哪個(gè)方案對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　【提示】本題并未按最新政策進(jìn)行改編，希望各位考生能夠通過本題掌握答題方式和方法。

　　【答案及解析】

　　1.方案一應(yīng)繳納的土地增值稅為：

　　(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=91000×0.2=18200(萬元)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額：2000萬元

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　?、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　?、苻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

　　營業(yè)稅=18200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　可以扣除的稅金=910+91=1001(萬元)

　　⑤加計(jì)扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬元)

　　(3)增值額=18200-15041=3159(萬元)

　　(4)增值率=3159÷15041×100%=21%<50%

　　適用稅率30%

　　(5)土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬元)

　　方案二應(yīng)繳納的土地增值稅為：

　　(1)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入=91000×0.1978=17999.8(萬元)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額：2000萬元

　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)成本：8800萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

　　營業(yè)稅=17999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　?、菁佑?jì)扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬元)

　　(3)增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬元)

　　(4)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%

　　建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，所以第二種方案不繳納土地增值稅。

　　2.比較分析對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的方案，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤差額：

　　方案一所得稅前利潤

　　=18200-(2000+8800+1000+1001+18200×0.05%+947.7)=4442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤

　　=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+17999.8×0.05%)=5200.81(萬元)

　　所以，對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的是方案二。

　　兩種方案在所得稅前利潤差額

　　=5200.81-4442.2=758.61(萬元)。

　　六、土地增值稅的清算條件的審核

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

　　5.拆遷安置費(fèi)的扣除規(guī)定：

　　(1)本地安置：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(2)異地安置：開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　6.土地增值稅的核定征收條件：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　【提示】核定征收率原則上不得低于5%。

　　7.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

　　8.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：

　　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　【例題·簡(jiǎn)答題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)“東奧佳園”項(xiàng)目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東奧佳園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價(jià)款4320萬元。

　　要求：

　　1.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。

　　2.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　1.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用：

　　29013.75÷40500=0.72(萬元)

　　2.計(jì)算公司打包銷售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅：

　　扣除項(xiàng)目=0.72×4500=3240(萬元)

　　增值額=4320-3240=1080(萬元)

　　增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%

　　應(yīng)納土地增值稅=1080×30%=324(萬元)。

　　七、土地增值稅納稅地點(diǎn)的審核