2017稅務師《涉稅服務實務》考點：土地增值稅納稅申報和納稅審核

來源：東奧會計在線責編：蘇曉越2017-03-09 08:59:34

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　　土地增值稅納稅申報和納稅審核

　　四、計稅依據(jù)的審核

　　(二)對于存量房地產轉讓

　　1.房屋及建筑物的評估價格

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

　　3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)。

　　【提示】

　　①凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。

　　②計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　?、蹖τ谵D讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。

　?、軐τ趥€人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，已經包括在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關稅金”預計扣除。

　　【注意】以上收入在考試中關注題目已知條件中設定的時間，在2016年5月1日后轉讓取得的收入為含稅的，注意換算為不含稅收入(題目特殊說明除外)。

　　【例題·單選題】位于縣城的某商貿公司2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2012年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，假設不考慮地方教育費附加，則可扣除項目金額的合計數(shù)為( )。

　　A.639.6萬元

　　B.640.1萬元

　　C.760.1萬元

　　D.763.7萬元

　　【答案】C

　　【解析】銷售舊的辦公樓需要繳納的營業(yè)稅、城建稅及教育費附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元);因為無法取得評估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項目金額合計數(shù)為720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)。

　　五、應納稅額的審核

　　增值額=轉讓收入-扣除項目金額

　　應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　【提示】建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20%的免稅。

　　【例題1·單選題】位于市區(qū)的某商貿公司(增值稅一般納稅人)2016年12月銷售一棟舊辦公樓(選擇按簡易計稅方法)，取得轉讓價款1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發(fā)票，該辦公樓購于2013年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅為( )萬元。

　　A.63.48

　　B.64.55

　　C.76.22

　　D.76.42

　　【答案】A

　　【解析】銷售收入=1000/(1+5%)=952.38(萬元)，銷售舊的辦公樓需要繳納的城建稅、教育費附加及地方教育費附加合計=(1000-600)/(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)=2.29(萬元);因為無法取得評估價格，所以按照購房發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項目金額合計數(shù)為720+2.29+18+0.5=740.79(萬元)，增值額=952.38-740.79=211.59(萬元)，增值率=211.59/740.79=28.56%，應納土地增值稅=211.59×30%=63.48(萬元)。

　　【例題2·簡答題】某市貿易公司為增值稅一般納稅人，于2016年8月16日將擁有的商鋪以800萬元出售(該公司選擇按簡易辦法計稅)。經審核該商鋪購房發(fā)票顯示開票日期為2011年1月18日，金額為500萬元;繳納契稅15萬元(可以提供完稅憑證)、印花稅0.25萬元，支付手續(xù)費10萬元;商鋪購進后發(fā)生裝修費用75萬元，商鋪于2011年6月18日開始投入使用。貿易公司除將印花稅計入“管理費用”外，商鋪購置的價款、稅費和裝修費均計入“固定資產”，合計原值為600萬元。截止到出售時，商鋪己累計計提折舊140萬元。(2013年改編)

　　問題：

　　1.說明商鋪出售時需要繳納哪些稅費，并計算稅費(不考慮地方教育附加);

　　2.計算商鋪出售后應計入企業(yè)所得稅應納稅所得額的金額。

　　【答案及解析】

　　1.(1)出售購入商鋪應繳納增值稅、城維稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅。

　　(2)增值稅=(800-500)/(1+5%)×5%=14.29(萬元);

　　(3)城維稅=14.29×7%=1(萬元);

　　(4)教育費附加=14.29×3%=0.43(萬元);

　　(5)印花稅=800×0.5‰=0.4(萬元);

　　(6)土地增值稅

　　增值額=800/(1+5%)-[500×(1+6×5%)+1.43+0.4+15]=761.9-666.83=95.07(萬元);

　　增值率=95.07÷666.83×100%=14.26%，適用土地增值稅稅率為30%;

　　應繳納土地增值稅=95.07×30%=28.52(萬元)。

　　2.商鋪出售后應計入企業(yè)所得稅應納稅所得額的金額=800/(1+5%)-(600-140)-1.43-0.4-28.52=271.55(萬元)。

　　【例題3·簡答題】某房地產開發(fā)公司專門從事普通標準住宅商品房開發(fā)。2007年3月2日，該公司出售普通標準住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬元，房地產開發(fā)成本8800萬元，利息支出為1000萬元，其中40萬元為銀行罰息(不能按收入項目準確分攤)。假設城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%，教育費附加征收率為3%。當?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的其他房地產開發(fā)費用的扣除比例為10%。企業(yè)營銷部門在制定售房方案時，擬定了兩個方案，方案一：銷售價格為平均售價2000元/平方米;方案二：銷售價格為平均售價1978元/平方米。

　　問題：

　　1.分別計算各方案該公司應納的土地增值稅。

　　2.比較分析哪個方案對房地產公司更為有利，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額。

　　【提示】本題并未按最新政策進行改編，希望各位考生能夠通過本題掌握答題方式和方法。

　　【答案及解析】

　　1.方案一應繳納的土地增值稅為：

　　(1)轉讓房地產的收入=91000×0.2=18200(萬元)

　　(2)計算扣除項目：

　?、偃〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~：2000萬元

　?、诜康禺a開發(fā)成本：8800萬元

　?、鄯康禺a開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　?、苻D讓房地產有關的稅金：

　　營業(yè)稅=18200×5%=910(萬元)

　　城建稅及教育費附加=910×(7%+3%)=91(萬元)

　　可以扣除的稅金=910+91=1001(萬元)

　?、菁佑嬁鄢?(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬元)

　　(3)增值額=18200-15041=3159(萬元)

　　(4)增值率=3159÷15041×100%=21%<50%

　　適用稅率30%

　　(5)土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬元)

　　方案二應繳納的土地增值稅為：

　　(1)轉讓房地產的收入=91000×0.1978=17999.8(萬元)

　　(2)計算扣除項目：

　　①取得土地使用權所支付的金額：2000萬元

　?、诜康禺a開發(fā)成本：8800萬元

　?、鄯康禺a開發(fā)費用=(2000+8800)×10%=1080(萬元)

　?、芘c轉讓房地產有關的稅金：

　　營業(yè)稅=17999.8×5%=899.99(萬元)

　　城建稅及教育費附加=899.99×(7%+3%)=90(萬元)

　　可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬元)

　?、菁佑嬁鄢?(2000+8800)×20%=2160(萬元)

　　扣除項目金額合計=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬元)

　　(3)增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬元)

　　(4)增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%

　　建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，所以第二種方案不繳納土地增值稅。

　　2.比較分析對房地產公司更為有利的方案，并計算兩個方案實現(xiàn)的所得稅前利潤差額：

　　方案一所得稅前利潤

　　=18200-(2000+8800+1000+1001+18200×0.05%+947.7)=4442.2(萬元)

　　方案二所得稅前利潤

　　=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+17999.8×0.05%)=5200.81(萬元)

　　所以，對房地產公司更為有利的是方案二。

　　兩種方案在所得稅前利潤差額

　　=5200.81-4442.2=758.61(萬元)。

　　六、土地增值稅的清算條件的審核

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

　　(1)房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

　　(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　(3)直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　(1)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　5.拆遷安置費的扣除規(guī)定：

　　(1)本地安置：房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(2)異地安置：開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　6.土地增值稅的核定征收條件：

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

　　【提示】核定征收率原則上不得低于5%。

　　7.納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　8.清算后再轉讓房地產的處理：

　　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　【例題·簡答題】某房地產開發(fā)公司開發(fā)“東奧佳園”項目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就“東奧佳園”項目進行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。

　　要求：

　　1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。

　　2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅。

　　【答案及解析】

　　1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用：

　　29013.75÷40500=0.72(萬元)

　　2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅：

　　扣除項目=0.72×4500=3240(萬元)

　　增值額=4320-3240=1080(萬元)

　　增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%

　　應納土地增值稅=1080×30%=324(萬元)。

　　七、土地增值稅納稅地點的審核