2017《涉稅服務(wù)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)：土地增值稅的清算條件的審核
6.土地增值稅的核定征收條件：
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
【提示】核定征收率原則上不得低于5%。
7.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
8.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理：
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
【例題·簡(jiǎn)答題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)“東奧佳園”項(xiàng)目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷(xiāo)售面積為40500m2，取得收入40500萬(wàn)元;計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元;尚余4500m2房屋未銷(xiāo)售。2015年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“東奧佳園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷(xiāo)售，收取價(jià)款4320萬(wàn)元。
要求：
1.計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。
2.計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
1.計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用：
29013.75÷40500=0.72(萬(wàn)元)
2.計(jì)算公司打包銷(xiāo)售的4500m2房屋應(yīng)繳納的土地增值稅：
扣除項(xiàng)目=0.72×4500=3240(萬(wàn)元)
增值額=4320-3240=1080(萬(wàn)元)
增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%
應(yīng)納土地增值稅=1080×30%=324(萬(wàn)元)。
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