七、租賃合同

1.租賃期限

（1）租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

（2）租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。

（3）當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)民法典的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

2.合同形式

租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。

3.租賃物的使用

（1）承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)民法典的規(guī)定仍不能確定的，應當根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。

（2）承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

（3）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

4.租賃物的維修義務(wù)

（1）出租人應當履行租賃物的維修義務(wù)，但是當事人另有約定的除外。

（2）承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

（3）因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔上述規(guī)定的維修義務(wù)。

5.租賃物的改善、增設(shè)

（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。

（2）承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

6.轉(zhuǎn)租

（1）承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

（2）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

（3）出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在6個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。

7.租金支付

（1）承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)民法典的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付；租賃期限1年以上的，應當在每屆滿1年時支付，剩余期限不滿1年的，應當在租賃期限屆滿時支付。

（2）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

8.買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

9.承租人的解除權(quán)

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

10.租期屆滿后繼續(xù)使用租賃物

租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

【例題·2020單選題】甲公司租用乙公司的倉庫，租期3年，租金月付。租期屆滿后，甲公司繼續(xù)繳納租金，乙公司亦未拒絕。3個月后，乙公司將該倉庫出租給丙公司。因丙公司要求甲公司限期騰退倉庫而引發(fā)糾紛。根據(jù)《民法典》規(guī)定，下列關(guān)于本案租期屆滿后甲公司、乙公司之間租賃合同效力的說法中，正確的是（　?。?。

A.租期屆滿后甲公司、乙公司租賃合同效力待定，若乙公司事后明確同意續(xù)租則有效

B.租期屆滿后乙公司仍接受甲公司繳納的租金，可視為雙方租賃合同續(xù)訂3年

C.租期屆滿后甲公司、乙公司租賃合同繼續(xù)有效，且乙公司有權(quán)隨時解除租賃合同，但是應當在合理期限之前通知對方

D.租期屆滿后因雙方并未續(xù)訂，甲公司、乙公司租賃合同終止

【答案】C

【解析】租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。