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關(guān)于房企增值稅差額征稅的問題

扣除土地使用權(quán)價款的時候能連著契稅一塊扣除嗎

土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2023-08-08 11:33:10

問題來源：

某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年度以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)價款1960萬元，取得土地使用權(quán)繳納相關(guān)稅費82萬元。因閑置時間長被政府收取土地閑置費100萬元。
2015年開工自行建造一住宅樓小區(qū)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本2500萬元；財務(wù)費用中有該項目利息支出495萬元（包括罰息20萬元，利息費用能準(zhǔn)確按項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┿y行貸款證明）。當(dāng)?shù)卣?guī)定，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為4%。
至2022年10月，75%的建筑面積已直接對外銷售，取得含稅銷售收入8000萬元；5%的建筑面積無償提供給政府辦幼兒園，其余部分暫時對外出租。
2022年11月，稅務(wù)機關(guān)要求該企業(yè)進行土地增值稅清算，該企業(yè)選擇簡易計稅辦法計算增值稅，當(dāng)?shù)夭辉试S將地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅金扣除。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

（1）說明稅務(wù)機關(guān)要求該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算的理由。

已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租的，稅務(wù)機關(guān)可要求其進行土地增值稅清算。（1分）

（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本合計數(shù)。

取得土地使用權(quán)所支付金額=（1960+82）×（75%+5%）=1633.6（萬元）（0.5分）
開發(fā)成本=2500×（75%+5%）=2000（萬元）（0.5分）
兩項合計扣除=1633.6+2000=3633.6（萬元）。

【提示】土地閑置費不得扣除。

（3）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的開發(fā)費用。

開發(fā)費用=（495-20）×（75%+5%）+3633.6×4%=380+145.34=525.34（萬元）（1分）

【提示】使用題目給定的4%的扣除比例。

（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的增值額時允許扣除的城建稅及教育費附加。

增值稅=8000/（1+5%）×5%=380.95（萬元）（0.5分）
可扣除的城建稅及教育費附加=380.95×（5%+3%）=30.48（萬元）。（0.5分）

（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅。

加計扣除=3633.6×20%=726.72（萬元）
允許扣除項目合計=3633.6+525.34+30.48+726.72=4916.14（萬元）
不含增值稅收入=8000-380.95=7619.05（萬元）
增值額=7619.05-4916.14=2702.91（萬元）
增值率=2702.91÷4916.14×100%=54.98%（0.5分）
適用40%的稅率和5%的速算扣除系數(shù)。
應(yīng)納土地增值稅額=2702.91×40%-4916.14×5%=835.36（萬元）。（0.5分）

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