第十章  土地增值稅法

 60-47.

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2020年5月，擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于市區(qū)的寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該項(xiàng)目資料如下：

（1）2016年1月以8000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）2016年3月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元，其中包括裝修費(fèi)用4000萬(wàn)元。

（3）發(fā)生利息支出3000萬(wàn)元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。

（4）2020年3月，該項(xiàng)目全部銷售完畢，共計(jì)取得含稅銷售收入42000萬(wàn)元。

（5）該項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅450萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為5%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，計(jì)算土地增值稅允許扣除的有關(guān)稅金及附加共計(jì)240萬(wàn)元，該公司對(duì)項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的原因。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。

（3）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅額。（2020年）

【答案及解析】

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（2）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8000×（1+5%）=8400（萬(wàn)元）。

（3）應(yīng)繳納的增值稅=42000/（1+5%）×5%=2000（萬(wàn)元）。

（4）允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（8400+15000）×10%=2340（萬(wàn)元）。

（5）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8400（萬(wàn)元）

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=15000（萬(wàn)元）

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=2340（萬(wàn)元）

允許扣除的稅金及附加=240（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除=（8400+15000）×20%=4680（萬(wàn)元）

允許扣除的項(xiàng)目合計(jì)金額=8400+15000+2340+240+4680=30660（萬(wàn)元）。

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬(wàn)元）

增值額=40000-30660=9340（萬(wàn)元）

增值率=9340/30660×100%=30.46%，適用稅率30%。

應(yīng)繳納的土地增值稅=9340×30%=2802（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=2802-450=2352（萬(wàn)元）。