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收入除以1+稅率為什么不等于含稅收入-稅金?

第十章 房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法>計(jì)算問(wèn)答題>第3題 第5小題>試題ID:2866699 老師 收入除以1+稅率為什么不等于含稅收入-稅金?

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2024-03-09 17:52:25

問(wèn)題來(lái)源:

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(增值稅一般納稅人)于2020年4月受讓一宗土地使用權(quán),依據(jù)受讓合同支付政府部門(mén)地價(jià)款7000萬(wàn)元(已取得相關(guān)部門(mén)的財(cái)政票據(jù)),當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費(fèi)。自2020年5月起至2022年2月末,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在受讓土地上開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓,并銷(xiāo)售建筑面積的80%,其余面積出租。依據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得含稅銷(xiāo)售收入20000萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6000萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生管理費(fèi)用600萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用500萬(wàn)元、利息費(fèi)用500萬(wàn)元(不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
(其他相關(guān)資料:該公司計(jì)算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬(wàn)元;當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按照規(guī)定相關(guān)上限執(zhí)行;該項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

(1)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算?請(qǐng)說(shuō)明理由。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算。按照規(guī)定,已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。本題目中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。
(2)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=(20000-7000×80%)÷(1+9%)×9%=1188.99(萬(wàn)元)。
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率為9%,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般納稅人計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí),可從銷(xiāo)售額中扣減支付給政府的土地價(jià)款,扣減比例是銷(xiāo)售的建筑面積占可售面積的比例。支付土地價(jià)款需取得財(cái)政票據(jù)。這一扣減的政策原理是平衡政府收取土地價(jià)款無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票,所以納稅人無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅;注意這里只減除土地價(jià)款不減除契稅。
(3)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)金額。
取得土地使用權(quán)支付的全部金額=7000×(1+3%)=7210(萬(wàn)元)。
土地增值稅中取得土地使用權(quán)支付的金額包括契稅,與增值稅計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅中支付土地價(jià)款不是等同口徑,考生這里要注意打好增值稅相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)。
可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=7210×80%=5768(萬(wàn)元)。
由于銷(xiāo)售面積僅為80%,按照80%的比例計(jì)算扣除。
(4)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)。
可扣除的開(kāi)發(fā)成本=6000×80%=4800(萬(wàn)元)。
可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(5768+4800)×10%=1056.8(萬(wàn)元)。
加計(jì)扣除=(5768+4800)×20%=2113.6(萬(wàn)元)。
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4(萬(wàn)元)。
(5)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值額。
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額=20000-1188.99=18811.01(萬(wàn)元)
注意要用含稅收入減除銷(xiāo)項(xiàng)稅的方法計(jì)算不含稅收入。
土地增值額=18811.01-13838.4=4972.61(萬(wàn)元)。
(6)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)補(bǔ)繳(或應(yīng)退)的土地增值稅。
增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%,適用30%的稅率,速算扣除系數(shù)為0。
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=4972.61×30%=1491.78(萬(wàn)元)。
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1491.78-1000=491.78(萬(wàn)元)。
查看完整問(wèn)題

馬老師

2024-03-09 18:13:27 829人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法的,差額計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額,具體計(jì)算規(guī)則如下:

因?yàn)槭?span style="color:#ff0000">差額計(jì)算出來(lái)的,所以不含稅金額=含稅金額-銷(xiāo)項(xiàng)稅額。如果用含稅金額直接進(jìn)行價(jià)稅分離,那么二者是不相等的。

如果是全額計(jì)稅的情況下,那么不含稅金額=含稅金額-銷(xiāo)項(xiàng)稅額,也等于含稅金額÷(1+稅率)。

您再理解一下哦,如仍有疑問(wèn),歡迎您隨時(shí)提問(wèn),祝您考試順利通關(guān)~~

每個(gè)努力學(xué)習(xí)的小天使都會(huì)有收獲的,加油!
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