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收入除以1＋稅率為什么不等于含稅收入-稅金？

第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法>計(jì)算問答題>第3題第5小題>試題ID：2866699 老師收入除以1＋稅率為什么不等于含稅收入-稅金？

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2024-03-09 17:52:25

問題來源：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）于2020年4月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付政府部門地價(jià)款7000萬元（已取得相關(guān)部門的財(cái)政票據(jù)），當(dāng)月辦妥土地使用證并支付相關(guān)稅費(fèi)。自2020年5月起至2022年2月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司在受讓土地上開發(fā)建造一棟寫字樓，并銷售建筑面積的80%，其余面積出租。依據(jù)銷售合同共計(jì)取得含稅銷售收入20000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的不含稅勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6000萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費(fèi)用600萬元、銷售費(fèi)用500萬元、利息費(fèi)用500萬元（不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明）。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
（其他相關(guān)資料：該公司計(jì)算土地增值稅可扣除的稅金及附加為100萬元；當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例按照規(guī)定相關(guān)上限執(zhí)行；該項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1000萬元）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）稅務(wù)機(jī)關(guān)是否可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算？請(qǐng)說明理由。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算。按照規(guī)定，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。本題目中的房地產(chǎn)開發(fā)公司，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的增值稅銷項(xiàng)稅額。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓的增值稅銷項(xiàng)稅額=（20000-7000×80%）÷（1+9%）×9%=1188.99（萬元）。
不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值稅稅率為9%，房地產(chǎn)開發(fā)公司一般納稅人計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅時(shí)，可從銷售額中扣減支付給政府的土地價(jià)款，扣減比例是銷售的建筑面積占可售面積的比例。支付土地價(jià)款需取得財(cái)政票據(jù)。這一扣減的政策原理是平衡政府收取土地價(jià)款無法提供增值稅專用發(fā)票，所以納稅人無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅；注意這里只減除土地價(jià)款不減除契稅。

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)金額。

取得土地使用權(quán)支付的全部金額=7000×（1+3%）=7210（萬元）。
土地增值稅中取得土地使用權(quán)支付的金額包括契稅，與增值稅計(jì)算銷項(xiàng)稅中支付土地價(jià)款不是等同口徑，考生這里要注意打好增值稅相關(guān)內(nèi)容的基礎(chǔ)。
可扣除的取得土地使用權(quán)支付金額=7210×80%=5768（萬元）。
由于銷售面積僅為80%，按照80%的比例計(jì)算扣除。

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)。

可扣除的開發(fā)成本=6000×80%=4800（萬元）。
可扣除的開發(fā)費(fèi)用=（5768+4800）×10%=1056.8（萬元）。
加計(jì)扣除=（5768+4800）×20%=2113.6（萬元）。
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5768+4800+1056.8+100+2113.6=13838.4（萬元）。

（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值額。

該房地產(chǎn)開發(fā)公司的不含稅轉(zhuǎn)讓收入金額=20000-1188.99=18811.01（萬元）
注意要用含稅收入減除銷項(xiàng)稅的方法計(jì)算不含稅收入。
土地增值額=18811.01-13838.4=4972.61（萬元）。

（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)補(bǔ)繳（或應(yīng)退）的土地增值稅。

增值率=4972.61÷13838.4×100%=35.93%，適用30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0。
該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=4972.61×30%=1491.78（萬元）。
應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1491.78-1000=491.78（萬元）。

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