第八節(jié)  特定應(yīng)稅行為的增值稅計(jì)征方法

【考點(diǎn)2】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征管（★★★）

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：

1.適用范圍：房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.一般納稅人征收管理

（1）一般計(jì)稅方法（9%）：房地產(chǎn)新項(xiàng)目

①銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=支付的土地價(jià)款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）

公式中“支付的土地價(jià)款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

②預(yù)繳稅款：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

【提示】手寫板中50000/（1+9%）*3%=1376.15是以萬(wàn)元為單位。

（2）選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（5%）：一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目銷售額為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

（3）發(fā)票開(kāi)具

自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票；

向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

3.小規(guī)模納稅人征收管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（無(wú)論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（1）預(yù)繳稅款：小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（2）小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：

①可以自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。

②向其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具或申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。