第八節(jié)  特定應(yīng)稅行為的增值稅計征方法

【考點2】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征管（★★★）

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定：

1.適用范圍：房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

2.一般納稅人征收管理

（1）一般計稅方法（9%）：房地產(chǎn)新項目

①銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當(dāng)期允許扣除的土地價款=支付的土地價款×（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）

公式中“支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

②預(yù)繳稅款：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

【提示】手寫板中50000/（1+9%）*3%=1376.15是以萬元為單位。

（2）選擇適用簡易計稅方法（5%）：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目銷售額為取得的全部價款和價外費用，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

（3）發(fā)票開具

自行開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票；

向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

3.小規(guī)模納稅人征收管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（無論新項目還是老項目），都按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

（1）預(yù)繳稅款：小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

（2）小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目：

①可以自行開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。

②向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。