出租廠房收到一筆預(yù)付租金，該在什么時候申報增值稅？?

來源：東奧會計在線責(zé)編：劉凱莉2025-07-24 11:04:52

熱門崗位

在企業(yè)的日常經(jīng)營活動中，出租廠房是常見的業(yè)務(wù)之一。當(dāng)企業(yè)收到一筆預(yù)付租金時，準(zhǔn)確把握增值稅的申報時間至關(guān)重要，這不僅關(guān)系到企業(yè)的稅務(wù)合規(guī)，還可能影響企業(yè)的資金流與財務(wù)核算。然而，相關(guān)規(guī)定較為復(fù)雜，不少企業(yè)財務(wù)人員在實(shí)際操作中容易產(chǎn)生疑惑。下面，我們就依據(jù)現(xiàn)行稅收政策，為大家梳理出租廠房收到預(yù)付租金時的增值稅申報時間問題。

政策依據(jù)：財稅〔2016〕36 號文件的關(guān)鍵規(guī)定

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2016〕36 號)附件 1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第(二)項明確規(guī)定：“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。這一規(guī)定清晰地界定了租賃服務(wù)在預(yù)收款方式下增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間節(jié)點(diǎn)，出租廠房作為不動產(chǎn)租賃服務(wù)的一種，自然也遵循此規(guī)定。

也就是說，當(dāng)企業(yè)出租廠房并收到預(yù)付租金時，無論租賃期是否跨年度，從稅收法規(guī)角度，企業(yè)在收到款項的那一刻，增值稅納稅義務(wù)便已產(chǎn)生，需按照規(guī)定進(jìn)行增值稅申報。

例如，A 企業(yè)于 2025 年 7 月 1 日與 B 企業(yè)簽訂廠房租賃合同，租賃期為 2025 年 7 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日，B 企業(yè)在合同簽訂當(dāng)日一次性支付了全年租金 120 萬元(含稅)給 A 企業(yè)。依據(jù)上述政策，A 企業(yè)在 2025 年 7 月 1 日收到這 120 萬元預(yù)付租金時，增值稅納稅義務(wù)即刻發(fā)生，應(yīng)在規(guī)定的申報期內(nèi)就該筆收入申報繳納增值稅。

預(yù)繳稅款的特殊要求與時間節(jié)點(diǎn)

除了明確納稅義務(wù)發(fā)生時間，對于出租不動產(chǎn)的納稅人，還涉及到預(yù)繳稅款的問題。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 <納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法> 的公告》(國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 16 號)第六條規(guī)定：“納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款”。

具體到出租廠房業(yè)務(wù)，若企業(yè)屬于一般納稅人且出租的廠房適用一般計稅方法計稅，應(yīng)按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款 = 含稅銷售額 ÷(1 + 9%)×3% ;若適用簡易計稅方法計稅(如一般納稅人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的廠房選擇簡易計稅，或小規(guī)模納稅人出租廠房)，除個人出租住房外，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款 = 含稅銷售額 ÷(1 + 5%)×5% 。

舉例說明，上述 A 企業(yè)若為一般納稅人，該廠房于 2016 年 5 月 1 日后取得，適用一般計稅方法。那么在 2025 年 7 月收到 120 萬元預(yù)付租金后，A 企業(yè)應(yīng)在 8 月的納稅申報期內(nèi)，按照公式計算預(yù)繳稅款：120÷(1 + 9%)×3%≈3.30 萬元，并向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

特殊情況：小規(guī)模納稅人的稅收優(yōu)惠與申報影響

對于小規(guī)模納稅人出租廠房，若符合一定條件，可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，這也會對增值稅申報產(chǎn)生影響。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告 2023 年第 1 號) 第三條規(guī)定，其他個人(即自然人)采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^ 10 萬元的，免征增值稅。這里需要注意的是，該政策僅適用于 “其他個人”，企業(yè)性質(zhì)的小規(guī)模納稅人并不適用此分?jǐn)偯舛愓摺?/p>

例如，C 企業(yè)為小規(guī)模納稅人，2025 年 8 月出租廠房收到一次性預(yù)付租金 60 萬元(含稅)，租賃期為 2025 年 8 月至 2026 年 7 月。由于 C 企業(yè)不適用分?jǐn)偯舛愓?，在收到租金的?dāng)月(2025 年 8 月)，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，需按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額(假設(shè)不考慮其他減免情況)，應(yīng)納稅額 = 60÷(1 + 5%)×5%≈2.86 萬元，并在規(guī)定申報期申報繳納增值稅。若 C 企業(yè)為個體工商戶且出租的是住房，適用簡易計稅方法，則按照 5% 的征收率減按 1.5% 計算應(yīng)納稅額，即應(yīng)納稅額 = 60÷(1 + 5%)×1.5%≈0.86 萬元。

出租廠房收到預(yù)付租金時，企業(yè)必須嚴(yán)格依據(jù)稅收政策規(guī)定，準(zhǔn)確判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，并按照相應(yīng)規(guī)則計算、預(yù)繳和申報增值稅。在實(shí)際操作過程中，企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注稅收政策的變化，如有疑問，及時咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)，確保稅務(wù)處理的合規(guī)性，避免因稅務(wù)問題給企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險與損失。

政策來源于：黑龍江稅務(wù)公眾號

說明：因政策不斷變化，以上會計實(shí)操相關(guān)內(nèi)容僅供參考，如有異議請以官方更新內(nèi)容為準(zhǔn)。