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土增稅清算是什么意思

來源：東奧會計在線 責(zé)編：姜喆 2024-08-08 17:47:08

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-01-08 16:20:39

土增稅清算是什么意思

一. 必須清算條件及時間

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售(是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢)。

2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目(是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售)。

3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)(是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓)。

二. 可要求清算條件及時間

1. 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。

2. 取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢。

3. 納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)。

4. 省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

土地增值稅的計算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

其中，“增值額”的計算公式為：

增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-扣除項目金額

扣除項目金額包括：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額：這是納稅人購買土地使用權(quán)所支付的費用。

2. 開發(fā)土地的成本、費用：這包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費(如規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究等)等。

3. 新建房及配套設(shè)施的成本、費用：如果是新建房屋，還包括建設(shè)過程中的各項成本和費用。對于舊房及建筑物，則是其評估價格。

4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加等。

5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目：根據(jù)財政部相關(guān)規(guī)定，可能還有其他可以扣除的項目。

稅率及速算扣除系數(shù)

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體稅率和速算扣除系數(shù)如下：

1. 增值額未超過扣除項目金額50%的部分：稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0。

2. 增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分：稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。

3. 增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分：稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。

4. 增值額超過扣除項目金額200%的部分：稅率為60%，速算扣除系數(shù)為35%。在簡便算法中，稅額計算為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。

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