以分期收款方式銷售貨物的，按照合同約定的收款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);銷售商品采用支付手續(xù)費(fèi)方式委托代銷的，在收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入;企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效，且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取產(chǎn)品分成方式取得收入的，按照企業(yè)分得產(chǎn)品的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

將貨物交付他人代銷：企業(yè)將產(chǎn)品交付他人代銷，是指以支付手續(xù)費(fèi)等經(jīng)濟(jì)利益為條件，將自己的產(chǎn)品交付他人代為銷售的行為。

銷售代銷貨物：銷售代銷貨物即是受托方銷售代銷商品的行為。一般有兩種方式：受托方按自營購銷進(jìn)行財(cái)稅處理。受托方按收取手續(xù)費(fèi)方式進(jìn)行財(cái)稅處理。

貨物移送的財(cái)稅處理：設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外。在兩個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核算的情況下，是否視同銷售關(guān)鍵在于是否“用于銷售”。

1.基本扣除規(guī)范：企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

2.企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

3.公用部分——強(qiáng)調(diào)與銷售收入的配比關(guān)系：企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

4.基本配套設(shè)施——會(huì)所、物業(yè)管理場所、熱力站、文體場館、幼兒園、電站水廠等，視其營利性與否有不同處理。

5.附加配套設(shè)施——單建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施，應(yīng)單獨(dú)核算成本。合建的通訊、醫(yī)療、學(xué)校設(shè)施——經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可抵扣建造成本。

取消預(yù)售收入的概念

按照新稅法實(shí)施前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工前的收入為預(yù)售收入，完工后才按規(guī)定確認(rèn)銷售收入。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

完工前銷售收入仍要預(yù)計(jì)毛利額

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，對(duì)完工前確認(rèn)的銷售收入還是采取預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額的方式計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納所得稅。

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

(一)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房)

1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作方、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額;如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。(合作建房、合作分房)

2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：(合作建房、合作分錢)

(1)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。(先稅后分)

(2)投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核四把尺子:

1.土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)協(xié)商請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)同意

2.單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配

3.借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配

開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

增值稅上的視同銷售：本質(zhì)為增值稅“抵扣進(jìn)項(xiàng)并產(chǎn)生銷項(xiàng)”的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項(xiàng)目，用于個(gè)人消費(fèi)或者職工福利等等，而會(huì)計(jì)上沒有做銷售處理。企業(yè)所得稅上的視同銷售：代表貨物的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，而會(huì)計(jì)上沒有做收入處理。會(huì)計(jì)上的視同銷售：是指沒有產(chǎn)生收入但是視同產(chǎn)生收入了。