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計稅成本的核算方法包括哪些

來源：東奧會計在線責編：東奧稅務(wù)師 2019-08-20 11:48:55

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東奧稅務(wù)師

2025-01-08 16:10:59

計稅成本的核算方法包括哪些

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象的確定原則包括：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。

為正確核算房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品成本，成本核算的一般程序如下：

對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

直接成本采用直接計入法。如建安工程費。

間接成本和共同成本按一定的方法進行分配。

對期前已完工成本對象應(yīng)負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔的成本費用計入"開發(fā)產(chǎn)品"，待其實際銷售時再予扣除。

對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品成本待其實際銷售時再予扣除。

對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當負擔的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核四把尺子:

土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)協(xié)商請求稅務(wù)機關(guān)同意

單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配

借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配

其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定

稅法規(guī)定，除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本(可以預(yù)提的三種情況)

出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

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