轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算公式

一、非房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進轉(zhuǎn)讓

1.簡易計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

應(yīng)納稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%-預(yù)繳稅額。

2.一般計稅

預(yù)繳稅額=（含稅收入-購進價款）/（1+5%）*5%，

增值稅銷售額是不含稅的，增值稅是屬于價外稅的。銷售額，是指納稅人銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)或服務(wù)，從購買或接受應(yīng)稅勞務(wù)方或服務(wù)方收取的全部價款和價外費用，但是不包括向購買方收取的銷項稅額以及代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

增值稅，是以商品（含貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，以下統(tǒng)稱商品）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

增值稅的征稅范圍：

1.一般范圍：增值稅的征稅范圍包括銷售（包括進口）貨物，提供加工及修理修配勞務(wù)。

2.特殊項目

（1）貨物期貨（包括商品期貨和貴金屬期貨）；

（2）銀行銷售金銀的業(yè)務(wù)；

增值稅不征稅收入范圍：

1.金融商品持有期間(含到期)取得的非保本的上述收益，不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，不征收增值稅。

2.納稅人取得的財政補貼收入，與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財政補貼收入，不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不征收增值稅。

3.融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售資產(chǎn)的行為不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

4.根據(jù)國家指令無償提供的鐵路運輸服務(wù)、航空運輸服務(wù)，屬于用于公益事業(yè)的服務(wù)，不征收增值稅。

5.存款利息不征收增值稅。

6.被保險人獲得的保險賠付不征收增值稅。

應(yīng)交增值稅可以不結(jié)轉(zhuǎn)，月末時候，不用將應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅下所設(shè)的明細科目余額轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)科目中，原明細科目(其中包括了銷項稅額及進項稅額)的余額可以在年中各月月末進行保留。

應(yīng)交增值稅明細科目有進項稅額、銷項稅額、進項稅額轉(zhuǎn)出、已交稅金、銷項稅額抵減、減免稅款、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額、出口退稅、轉(zhuǎn)出未交增值稅、轉(zhuǎn)出多交增值稅。

“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；

“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)應(yīng)收取的增值稅額；

“進項稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。

“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應(yīng)交增值稅額；

“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)時

借：銀行存款等

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

小規(guī)模納稅人繳納增值稅時

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

未交增值稅和應(yīng)交增值稅不一樣，未交增值稅是“ 應(yīng)交稅費”的二級明細科目

應(yīng)交增值稅

應(yīng)交增值稅是指一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)活動本期應(yīng)交納的增值稅。本項目按銷項稅額與進項稅額之間的差額填寫.應(yīng)注意的是,如果一般納稅人企業(yè)進項稅大于銷項稅,致使應(yīng)交稅金出現(xiàn)負數(shù)時,該項一律填零,不填負數(shù)。

應(yīng)交增值稅=銷項稅額-(進項稅額-進項稅額轉(zhuǎn)出)-出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額-減免稅款+出口退稅

未交增值稅

未交增值稅是"應(yīng)交稅金"的二級明細科目,該科目專門用來核算未繳或多繳增值稅的,平時無發(fā)生額,月末結(jié)賬時,當"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為貸方余額時,為應(yīng)交增值稅,應(yīng)將其貸方余額轉(zhuǎn)入該科目的貸方,反映企業(yè)未繳的增值稅;當"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為多交增值稅時,應(yīng)將其多繳的增值稅轉(zhuǎn)入該科目的借方,反映企業(yè)多繳的增值稅。

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未交增值稅不是應(yīng)交增值稅，未交增值稅是應(yīng)交增值稅的二級明細科目。

應(yīng)交增值稅

應(yīng)交增值稅是指一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)活動本期應(yīng)交納的增值稅。本項目按銷項稅額與進項稅額之間的差額填寫.應(yīng)注意的是，如果一般納稅人企業(yè)進項稅大于銷項稅，致使應(yīng)交稅金出現(xiàn)負數(shù)時，該項一律填零，不填負數(shù)。

應(yīng)交增值稅=銷項稅額-(進項稅額-進項稅額轉(zhuǎn)出)-出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額-減免稅款+出口退稅

未交增值稅

未交增值稅是"應(yīng)交稅金"的二級明細科目，該科目專門用來核算未繳或多繳增值稅的，平時無發(fā)生額，月末結(jié)賬時，當"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為貸方余額時，為應(yīng)交增值稅，應(yīng)將其貸方余額轉(zhuǎn)入該科目的貸方，反映企業(yè)未繳的增值稅；當"應(yīng)交稅金--應(yīng)交增值稅"為多交增值稅時，應(yīng)將其多繳的增值稅轉(zhuǎn)入該科目的借方，反映企業(yè)多繳的增值稅。

增值稅進項稅是指納稅人購進貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)所支付或負擔的增值稅額。

進項稅額與銷項稅額相對應(yīng)：一般納稅人在同一筆業(yè)務(wù)中，銷售方收取的銷項稅額就是購買方支付的進項稅額。在某納稅期間內(nèi)，納稅人收取的銷項稅額抵扣其支付的進項稅額，其余額為納稅人當期實際繳納的增值稅額。

根據(jù)增值稅暫行條例及其實施細則規(guī)定，準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額。

（1）一般納稅人購進貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額，為從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

（2）一般納稅人進口貨物的進項稅額，為從海關(guān)取得的完稅憑證上過明的增值稅額。即一般納稅人銷售進口貨物時，可以從銷項稅額中抵扣的進項稅額為從海關(guān)取得的完稅憑證上注明的增值稅額。

（3） 一般納稅人向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者購買免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品或向小規(guī)模納稅人購買農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，準予按照買價和13%的扣除率計算進項稅額抵扣。其計算公式為：進項稅額= 買價*扣除率。

增值稅進項稅額抵扣審核應(yīng)注意