在注會稅法科目中，該知識點(diǎn)系統(tǒng)解析預(yù)繳稅款規(guī)則、銷售額計(jì)算口徑、土地價(jià)款扣除比例等核心機(jī)制，堪稱增值稅法中的“高階關(guān)卡”。對考生而言，不僅是“必爭之地”，更因其政策細(xì)節(jié)復(fù)雜、計(jì)算邏輯嵌套，或成為試卷中“一題定乾坤”的關(guān)鍵題型。

《稅法》各章學(xué)習(xí)要點(diǎn)匯總> | 備考資料注冊免費(fèi)領(lǐng)取>

【所屬章節(jié)】

第二章：增值稅法

第七節(jié)：特定應(yīng)稅行為的增值稅計(jì)征方法

【知 識 點(diǎn)】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)增值稅計(jì)稅規(guī)則

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

2.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

（當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，可扣除土地價(jià)款，不能扣契稅等稅費(fèi)。）

（2）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

①當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

②房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

③支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

④在計(jì)算銷售額時從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。

3.進(jìn)項(xiàng)稅額

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

4.納稅申報(bào)

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照“營改增通知”第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照“營改增通知”第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

5.發(fā)票開具

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

口訣1

請理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包；計(jì)稅簡易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

租賃不動產(chǎn)——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

轉(zhuǎn)讓外購不動產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價(jià)；計(jì)稅簡易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計(jì)稅簡易全額、一般扣土地款差額計(jì)銷項(xiàng)。

口訣2

預(yù)征率口訣：

一般計(jì)稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡易計(jì)稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。（注意：2027年底前小規(guī)模納稅人建1租5轉(zhuǎn)讓5）

房企：預(yù)收3。

● ● ●

以上就是注會考試《稅法》科目知識點(diǎn)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法”相關(guān)內(nèi)容，以下為稅法科目的章節(jié)習(xí)題，學(xué)練結(jié)合，快來打卡吧！

注：以上內(nèi)容選自劉穎老師注會《稅法》科目基礎(chǔ)班授課講義

（本文是東奧會計(jì)在線原創(chuàng)文章，轉(zhuǎn)載請注明來自東奧會計(jì)在線）