2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)考點:計稅依據(jù)的審核?(一)
【關(guān)于利息】
(1)全部使用自有資金,沒有利息支出的,按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即:房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。
(3)土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用中計算扣除。
【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對象分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,能夠單獨計算扣除,在進(jìn)行土地增值稅清算時,作為清算對象扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”金額應(yīng)是( )。(2013年)
A.利息+銷售費用+管理費用
B.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含利息支出)]×5%
C.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×5%
D.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)
【答案】B
【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時,已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
【例題2·多選題】在計算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的表述正確的有( )。
A.利息的上浮幅度要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除
B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除
C.借款利息必須按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偪鄢?/p>
D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除
E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計算扣除
【答案】AD
【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定,納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時,對財務(wù)費用中的借款利息支出,凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許扣除。下列項目中能計入利息支出扣除的是( )。
A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息
B.超過貸款期限的利息部分
C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分
D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額
【答案】D
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣“兩稅兩費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。
(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):扣“三稅兩費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。
【注意】關(guān)于可以扣除的稅金,至2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅,但相關(guān)政策至今并未出臺,估計考試或者回避,或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務(wù),所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解。
【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn),計算土地增值稅的增值額時,準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括( )。(2015年改編)
A.教育費附加
B.城市維護(hù)建設(shè)稅
C.增值稅
D.房產(chǎn)稅
E.印花稅
【答案】ABE
【解析】選項C增值稅為價外稅,不得在計算土地增值稅時扣除;選項D:在計算土地增值稅時,不得扣除房產(chǎn)稅;選項E:房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時,印花稅計入“管理費用”中扣除,不在稅金中單獨扣除,但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時,是可以在稅金中單獨扣除。
【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報表(一)中,“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括( )。(2012年改編)
A.地方教育費附加
B.印花稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅
D.教育費附加
【答案】B