【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述(1)、(2)項(xiàng)所述兩種辦法(二者選其一)。

　　(3)土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時(shí)利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對(duì)象分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，能夠單獨(dú)計(jì)算扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，作為清算對(duì)象扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”金額應(yīng)是( )。(2013年)

　　A.利息+銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用

　　B.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含利息支出)]×5%

　　C.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×5%

　　D.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)

　　【答案】B

　　【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　【例題2·多選題】在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的表述正確的有( )。

　　A.利息的上浮幅度要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

　　B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計(jì)算扣除

　　【答案】AD

　　【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除。下列項(xiàng)目中能計(jì)入利息支出扣除的是( )。

　　A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額

　　【答案】D

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費(fèi)”(營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅兩費(fèi)”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加)。

　　【注意】關(guān)于可以扣除的稅金，至2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅，但相關(guān)政策至今并未出臺(tái)，估計(jì)考試或者回避，或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務(wù)，所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解。

　　【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn)，計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括( )。(2015年改編)

　　A.教育費(fèi)附加

　　B.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　C.增值稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.印花稅

　　【答案】ABE

　　【解析】選項(xiàng)C增值稅為價(jià)外稅，不得在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除;選項(xiàng)D：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不得扣除房產(chǎn)稅;選項(xiàng)E：房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時(shí)，印花稅計(jì)入“管理費(fèi)用”中扣除，不在稅金中單獨(dú)扣除，但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時(shí)，是可以在稅金中單獨(dú)扣除。

　　【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)表(一)中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括( )。(2012年改編)

　　A.地方教育費(fèi)附加

　　B.印花稅

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　D.教育費(fèi)附加

　　【答案】B