2017稅務(wù)師《涉稅服務(wù)實務(wù)》基礎(chǔ)考點：計稅依據(jù)的審核?（一）

來源：東奧會計在線責(zé)編：龍彥2017-08-15 15:26:50

　　【關(guān)于利息】

　　(1)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述(1)、(2)項所述兩種辦法(二者選其一)。

　　(3)土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費用中計算扣除。

　　【例題1?單選題】某省規(guī)定土地增值稅清算時利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利息支出能夠按清算對象分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，能夠單獨計算扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時，作為清算對象扣除項目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”金額應(yīng)是( )。(2013年)

　　A.利息+銷售費用+管理費用

　　B.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(不含利息支出)]×5%

　　C.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×5%

　　D.利息+[取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本(含利息支出)]×(5%+20%)

　　【答案】B

　　【解析】納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　【例題2·多選題】在計算房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅時，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費用的表述正確的有( )。

　　A.利息的上浮幅度要按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

　　B.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息允許扣除

　　C.借款利息必須按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偪鄢?/p>

　　D.超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

　　E.利息支出可按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和在15%以內(nèi)計算扣除

　　【答案】AD

　　【例題3?單選題】根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務(wù)費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許扣除。下列項目中能計入利息支出扣除的是( )。

　　A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出部分

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額

　　【答案】D

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅兩費”(營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。

　　(2)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅兩費”(營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加)。

　　【注意】關(guān)于可以扣除的稅金，至2016年5月1日后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不再繳納營業(yè)稅，但相關(guān)政策至今并未出臺，估計考試或者回避，或者考核2016年5月1日之前的業(yè)務(wù)，所以此部分內(nèi)容仍然以原政策講解。

　　【例題1·多選題】非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn)，計算土地增值稅的增值額時，準(zhǔn)予扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括( )。(2015年改編)

　　A.教育費附加

　　B.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　C.增值稅

　　D.房產(chǎn)稅

　　E.印花稅

　　【答案】ABE

　　【解析】選項C增值稅為價外稅，不得在計算土地增值稅時扣除;選項D：在計算土地增值稅時，不得扣除房產(chǎn)稅;選項E：房產(chǎn)企業(yè)銷售新建房時，印花稅計入“管理費用”中扣除，不在稅金中單獨扣除，但非房產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)時，是可以在稅金中單獨扣除。

　　【例題2?單選題】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅申報表(一)中，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中不包括( )。(2012年改編)

　　A.地方教育費附加

　　B.印花稅

　　C.城市維護(hù)建設(shè)稅

　　D.教育費附加

　　【答案】B

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