稅務師考試離我們越來越近，考生也不要慌張，按部就班復習，在沖刺階段最重要的就是攻克分值高的大題，小編今天為考生提供《涉稅服務實務》的簡答題及解析，供大家學習參考。

　　【所屬章節(jié)】

　　《涉稅服務實務》科目 第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核

　　【知識點】城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額審核要點

　　【例題 簡答題】

　　稅務師受托對市區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)納稅情況進行審核，房地產(chǎn)開發(fā)公司在2016年發(fā)生如下業(yè)務：

　　(1)5月10日通過競拍取得市區(qū)一處占地面積為20000平方米的土地使用權，支付土地出讓金3500萬元;

　　(2)自6月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計為1500萬元，并于當年8月31日完工;其次根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，對方按實際收取的工程款給予開具增值稅專用發(fā)票;

　　(3)與該開發(fā)項目有關的銷售費用40萬元、管理費用60萬元、財務費用100萬元，其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產(chǎn)項目計算分攤;

　　(4)當年12月31日銷售寫字樓的70%，取得含稅銷售收入合計9800萬元;剩余30%自9月初開始對外出租，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年不含稅租金120萬元，當年實際取得租金收入80萬元。

　　已知：當?shù)匾?guī)定計征土地增值稅時其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%、城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額4元/平方米;該公司采用一般計稅方法計算繳納增值稅，12月無進項稅額可抵扣，不考慮轉讓環(huán)節(jié)的印花稅。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦稅人員自行計算并繳納了土地增值稅。計算過程如下：

　?、儆嬎憧鄢椖拷痤~=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)+80×5%×(7%+3%+2%)=3605+1500+200+116.54+0.48=5422.02(萬元);

　　②增值額=9800-5422.02=4377.98(萬元);

　?、墼鲋德?4377.98/5422.02×100%=80.74%;

　　④應納土地增值稅=4377.98×40%-5422.02×5%=1480.09(萬元)

　　要求：

　　1.根據(jù)上述資料指出該房地產(chǎn)開發(fā)公司辦稅人員自行計算的土地增值稅稅額是否正確?如不正確，應如何進行調(diào)整?

　　2.計算該公司出租寫字樓期間計算繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

　　正確答案:

　　1.該公司計算的土地增值稅額不正確。

　　(1)要根據(jù)配比原則計算當期可扣除的項目金額;

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計算扣除;

　　(3)納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除;

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額;

　　(5)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除;

　　(6)出租部分繳納的相關稅金不得在計算土地增值稅時扣除;

　　(7)計入土地增值稅的收入為不含增值稅的收入。

　　正確計算方法如下：

　　可扣除的取得土地使用權支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元)

　　可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)

　　可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)

　　與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=87.41(萬元)

　　可扣除項目金額合計=2523.5+997.5+196.84+87.41+(2523.5+997.5)×20%=4509.45(萬元)

　　增值額=9800-(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%-4509.45=4562.17(萬元)

　　增值率=4562.17/4509.45×100%=101.17%

　　應繳納土地增值稅=4562.17×50%-4509.45×15%=1604.67(萬元)

　　該公司已繳納土地增值稅1480.09萬元，應補繳土地增值稅=1604.67-1480.09=124.58(萬元)。

　　該公司應做如下調(diào)賬分錄：

　　借：稅金及附加　　　　　　　　　　　　　　　　　　124.58

　　貸：應交稅費——應交土地增值稅　　　　　　　　　　124.58

　　借：應交稅費——應交土地增值稅　　　　　　　　　　124.58

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　124.58

　　2.出租寫字樓占地20000×30%=6000平方米，應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅=6000×4×4÷12=8000(元);

　　當年簽訂房屋租賃合同應繳納的印花稅=120×3×1‰=0.36(萬元)。

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