為什么第一問不用×90％？第二問算扣除項目需要乘

后面不是說剩余部分已全部銷售，那就不用配比了呀？為什么還要乘？如果乘不是應該前后統(tǒng)一嗎？為什么一二問一個乘一個不乘

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算土地增值稅應納稅額的計算 2023-11-10 22:47:17

問題來源：

某市甲房地產開發(fā)公司開發(fā)的普通住宅樓有關業(yè)務如下：
（1）2016年1月受讓一宗土地使用權，實際支付地價款5000萬元，已取得合規(guī)財政票據(jù)。當日辦妥土地使用證并繳納契稅150萬元，不考慮取得土地使用權支付的其他費用。
（2）上述土地全部用于建造該普通住宅項目，發(fā)生開發(fā)成本4500萬元，管理費用550萬元，銷售費用420萬元，利息支出350萬元（包括銀行罰息50萬元，不能提供金融機構借款證明）。
（3）2021年6月該項目完工，全部可售建筑面積7萬平方米，7月通過竣工驗收。截至2021年10月底，已銷售可售建筑面積的90%，取得含稅銷售收入19845萬元。2021年12月，稅務部門要求企業(yè)進行土地增值稅清算。
（4）截至2022年3月，剩余部分全部售出，取得含稅銷售收入2205萬元。
已知：甲公司對該項目選擇簡易計稅辦法計算增值稅；房地產開發(fā)費用扣除比例為10%。本題不考慮印花稅、地方教育附加。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該項目2021年12月清算時允許扣除的與轉讓環(huán)節(jié)有關的稅金為（　?。┤f元。

A、85.05

B、105.00

C、244.50

D、94.50

正確答案：D

答案分析：應納增值稅=19845÷（1+5%）×5%=945（萬元）
應納城建稅、教育費附加=945×（7%+3%）=94.5（萬元）
允許扣除的與轉讓環(huán)節(jié)有關的稅金為94.5萬元。

2.該項目2021年12月清算時準予扣除項目金額合計（　?。┤f元。

A、12435.05

B、12330.00

C、9648.00

D、11385.00

正確答案：D

答案分析：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建房計算土地增值稅有5項扣除：
（1）取得土地使用權所支付的金額=（5000+150）×90%=4635（萬元）；
（2）房地產開發(fā)成本=4500×90%=4050（萬元）；
（3）房地產開發(fā)費用=（4635+4050）×10%=868.5（萬元）；
（4）與轉讓環(huán)節(jié)有關的稅金=94.5（萬元）；
（5）加計扣除=（4635+4050）×20%=1737（萬元）；
所以，準予扣除項目金額合計=4635+4050+868.5+94.5+1737=11385（萬元）。

3.該項目2021年12月清算時應繳納土地增值稅（　　）萬元。

A、3218.40

B、2851.50

C、2795.25

D、2436.75

正確答案：D

答案分析：增值額=19845÷（1+5%）-11385=7515（萬元）
增值率=7515÷11385×100%=66.01%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應繳納土地增值稅=7515×40%-11385×5%=2436.75（萬元）。

4.該項目清算后2022年3月再銷售剩余住宅應繳納土地增值稅（　?。┤f元。

A、270.75

B、315.00

C、327.67

D、268.27

正確答案：A

答案分析：準予扣除項目金額=11385÷90%×10%=1265（萬元）
增值額=2205/（1+5%）-1265=835（萬元）
增值率=835÷1265×100%=66.01%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應繳納土地增值稅=835×40%-1265×5%=270.75（萬元）。

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