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土地增值稅計算中的印花稅梳理

房企賣新房,我記得王穎說過,計算土增的時候,由于是企業(yè),印花稅是記到“稅金及附加”的,所以在計算土地增值稅的時候,扣除項目中可以扣除的稅金里面就不包括印花稅了,只有城建稅及附加。

非房企賣新房或者賣舊房,印花稅才要算進(jìn)來。

土地增值稅、印花稅、契稅納稅申報代理 2022-11-16 15:13:56

問題來源:

第三部分  小稅種

習(xí)題三 M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在20221月整體轉(zhuǎn)讓一棟其2021年開發(fā)的普通住宅。

轉(zhuǎn)讓取得含稅收入12000萬元。

扣除項目中土地出讓金2000萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本假設(shè)只有建筑安裝工程費,包括購買的建筑材料2000萬元(含增值稅,取得增值稅專用發(fā)票,稅率為13%)。

支付給建筑公司建設(shè)工程款800萬元(含增值稅,取得增值稅專用發(fā)票,稅率為9%)。

房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出1100萬元(不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明),房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。

假設(shè)只考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加,不考慮地方教育附加。M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于202225日進(jìn)行土地增值稅納稅申報。

要求:計算M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的應(yīng)納土地增值稅并作相關(guān)業(yè)務(wù)的會計賬務(wù)處理。

【答案與解析】稅款計算:

1)銷售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅:

銷售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅

=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷1+9%×9%-增值稅進(jìn)項稅額

=12000-2000÷1+9%×9%-2000÷1+13%×13%-800÷1+9%×9%

=529.54(萬元)

2)城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加=529.54×7%+529.54×3%=52.95(萬元)

轉(zhuǎn)讓住宅時:

借:銀行存款    12000

 貸:主營業(yè)務(wù)收入     11009.17

           [120001+9%]

   應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

               990.83

         [12000÷1+9%x9%]

抵減銷項稅額時:

借:應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅

     ?。ㄤN項稅額抵減)165.14

 貸:主營業(yè)務(wù)成本      165.14

         [2000÷1+9%×9%]

支付土地出讓金時:

借:開發(fā)成本土地出讓金   2000

 貸:銀行存款          2000

購買建筑材料時:

借:開發(fā)成本建筑安裝費 1769.91

          [2000÷1+13%]

  應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)

             230.09  

        [2000÷1+13%×13%]

 貸:銀行存款          2000

支付建設(shè)工程款時:

借:開發(fā)成本建筑安裝費  733.94

           [800÷1+9%]

  應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)

              66.06

         [800÷1+9%×9%]

 貸:銀行存款          800

結(jié)轉(zhuǎn)成本時:

借:開發(fā)產(chǎn)品     4503.86

 貸:開發(fā)成本土地出讓金    2000

       建筑安裝費  2503.86

借:主營業(yè)務(wù)成本   4503.86

 貸:開發(fā)產(chǎn)品        4503.86

計提城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加時:  

借:稅金及附加    52.95

 貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

                37.07

       應(yīng)交教育費附加 15.88

繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加時:

借:應(yīng)交稅費應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

               37.07

      應(yīng)交教育費附加 15.88

 貸:銀行存款         52.95

2)營改增后,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入(不含增值稅收入)

=12000-12000 - 2000÷1+9%×9%

=11174.31(萬元)

取得土地使用權(quán)所支付的金額(土地價款)=2000(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)成本=2503.86(萬元)

房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

=2000+2503.86×10%=450.39(萬元)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加=52.95(萬元)

加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

=2000+2503.86×20%=900.77(萬元)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計

=2000+2503.86+450.39+52.95+900.77=5907.97(萬元)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=11174.31-5907.97=5266.34(萬元)

增值額與扣除項目金額的比率(增值率)

=5266.34÷5907.97×100%=89.14%

適用稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%

應(yīng)納土地增值稅=5266.34×40%-5907.97×5%=1811.14(萬元)

計提土地增值稅時:

借:稅金及附加    1811.14

 貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅

               1811.14

繳納土地增值稅時:

借:應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅1811.14

 貸:銀行存款        1811.14

查看完整問題

丁老師

2022-11-17 09:20:56 3178人瀏覽

哈嘍!努力學(xué)習(xí)的小天使:

不是的哦~

在這里針對于印花稅,不管是房企賣新房還是非房企賣新房或者是舊房,都是要計入稅金及附加,作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金來扣除的~

企業(yè)類型

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況

可扣除項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息(不包括加息、罰息)+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”后:①印花稅;②城建稅、教育費附加

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(加計扣除)

加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

營改增”后:①印花稅;②城建稅、教育費附加

各類企業(yè)

轉(zhuǎn)讓存量房

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

【考點提示】不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的,(1)、(2)項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

“營改增”后:①印花稅;②城建稅、教育費附加;③購房時繳納的契稅(僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人)

單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

(2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

您再理解下~~~祝您輕松過關(guān)~~~

希望可以幫助到您O(∩_∩)O~
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