第三部分  小稅種

轉(zhuǎn)讓取得含稅收入12000萬元。

扣除項目中土地出讓金2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本假設(shè)只有建筑安裝工程費，包括購買的建筑材料2000萬元（含增值稅，取得增值稅專用發(fā)票，稅率為13%）。

支付給建筑公司建設(shè)工程款800萬元（含增值稅，取得增值稅專用發(fā)票，稅率為9%）。

房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出1100萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。

假設(shè)只考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加，不考慮地方教育附加。M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2022年2月5日進(jìn)行土地增值稅納稅申報。

要求：計算M房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的應(yīng)納土地增值稅并作相關(guān)業(yè)務(wù)的會計賬務(wù)處理。

【答案與解析】稅款計算：

（1）銷售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅：

銷售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅

=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%-增值稅進(jìn)項稅額

=（12000-2000）÷（1+9%）×9%-2000÷（1+13%）×13%-800÷（1+9%）×9%

=529.54（萬元）

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加=529.54×7%+529.54×3%=52.95（萬元）

轉(zhuǎn)讓住宅時：

借：銀行存款　　　　12000

　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　11009.17

　　　　　　　　　　　[12000（1+9%）]

　　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額)

　　　　　　　　　　　　　　　990.83

　　　　　　　　 [12000÷（1+9%）x9%]

抵減銷項稅額時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅

　　　　　?。ㄤN項稅額抵減）165.14

　貸：主營業(yè)務(wù)成本　　　　　　165.14

　　　　　　　　 [2000÷（1+9%）×9%]

支付土地出讓金時：

借：開發(fā)成本—土地出讓金　　　2000

　貸：銀行存款　　　　　　　　　 2000

購買建筑材料時：

借：開發(fā)成本—建筑安裝費　1769.91

　　　　　　　　　　[2000÷（1+13%）]

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

　　　　　　　　　　　　　230.09  

　　　　　　　 [2000÷（1+13%）×13%]

　貸：銀行存款　　　　　　　　　 2000

支付建設(shè)工程款時：

借：開發(fā)成本—建筑安裝費　　733.94

　　　　　　　　　　　[800÷（1+9%）]

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）

　　　　　　　　　　　　　　66.06

　　　　　　　　　[800÷（1+9%）×9%]

　貸：銀行存款　　　　　　　　　　800

結(jié)轉(zhuǎn)成本時：

借：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　4503.86

　貸：開發(fā)成本—土地出讓金　　　 2000

　　　　　　　—建筑安裝費　　2503.86

借：主營業(yè)務(wù)成本　　　4503.86

　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　4503.86

計提城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加時：  

借：稅金及附加　　　　52.95

　貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

　　　　　　　　　　　　　　　　37.07

　　　　　　　—應(yīng)交教育費附加　15.88

繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

　　　　　　　　　　　　　　　37.07

　　　　　　—應(yīng)交教育費附加　15.88

　貸：銀行存款　　　　　　　　　52.95

（2）營改增后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入（不含增值稅收入）

=12000-（12000 - 2000）÷（1+9%）×9%

=11174.31（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額（土地價款）=2000（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)成本=2503.86（萬元）

房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

=（2000+2503.86）×10%=450.39（萬元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加=52.95（萬元）

加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

=（2000+2503.86）×20%=900.77（萬元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計

=2000+2503.86+450.39+52.95+900.77=5907.97（萬元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=11174.31-5907.97=5266.34（萬元）

增值額與扣除項目金額的比率（增值率）

=5266.34÷5907.97×100%=89.14%

適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)納土地增值稅=5266.34×40%-5907.97×5%=1811.14（萬元）

計提土地增值稅時：

借：稅金及附加　　　　1811.14

　貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　　　　　　　　　　1811.14

繳納土地增值稅時：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅1811.14

　貸：銀行存款　　　　　　　　1811.14