第三部分  小稅種

轉(zhuǎn)讓取得含稅收入12000萬(wàn)元。

扣除項(xiàng)目中土地出讓金2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本假設(shè)只有建筑安裝工程費(fèi)，包括購(gòu)買(mǎi)的建筑材料2000萬(wàn)元（含增值稅，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，稅率為13%）。

支付給建筑公司建設(shè)工程款800萬(wàn)元（含增值稅，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，稅率為9%）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出1100萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。

假設(shè)只考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，不考慮地方教育附加。M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2022年2月5日進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)。

要求：計(jì)算M房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的應(yīng)納土地增值稅并作相關(guān)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)賬務(wù)處理。

【答案與解析】稅款計(jì)算：

（1）銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅：

銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅

=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%-增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

=（12000-2000）÷（1+9%）×9%-2000÷（1+13%）×13%-800÷（1+9%）×9%

=529.54（萬(wàn)元）

（2）城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加=529.54×7%+529.54×3%=52.95（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓住宅時(shí)：

借：銀行存款　　　　12000

　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　　　　11009.17

　　　　　　　　　　　[12000（1+9%）]

　　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額)

　　　　　　　　　　　　　　　990.83

　　　　　　　　 [12000÷（1+9%）x9%]

抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

　　　　　?。ㄤN(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）165.14

　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　　　　　165.14

　　　　　　　　 [2000÷（1+9%）×9%]

支付土地出讓金時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—土地出讓金　　　2000

　貸：銀行存款　　　　　　　　　 2000

購(gòu)買(mǎi)建筑材料時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—建筑安裝費(fèi)　1769.91

　　　　　　　　　　[2000÷（1+13%）]

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

　　　　　　　　　　　　　230.09  

　　　　　　　 [2000÷（1+13%）×13%]

　貸：銀行存款　　　　　　　　　 2000

支付建設(shè)工程款時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—建筑安裝費(fèi)　　733.94

　　　　　　　　　　　[800÷（1+9%）]

　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

　　　　　　　　　　　　　　66.06

　　　　　　　　　[800÷（1+9%）×9%]

　貸：銀行存款　　　　　　　　　　800

結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　4503.86

　貸：開(kāi)發(fā)成本—土地出讓金　　　 2000

　　　　　　　—建筑安裝費(fèi)　　2503.86

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　　4503.86

　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　4503.86

計(jì)提城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加時(shí)：  

借：稅金及附加　　　　52.95

　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

　　　　　　　　　　　　　　　　37.07

　　　　　　　—應(yīng)交教育費(fèi)附加　15.88

繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

　　　　　　　　　　　　　　　37.07

　　　　　　—應(yīng)交教育費(fèi)附加　15.88

　貸：銀行存款　　　　　　　　　52.95

（2）營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入（不含增值稅收入）

=12000-（12000 - 2000）÷（1+9%）×9%

=11174.31（萬(wàn)元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額（土地價(jià)款）=2000（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=2503.86（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%

=（2000+2503.86）×10%=450.39（萬(wàn)元）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加=52.95（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%

=（2000+2503.86）×20%=900.77（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

=2000+2503.86+450.39+52.95+900.77=5907.97（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=11174.31-5907.97=5266.34（萬(wàn)元）

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）

=5266.34÷5907.97×100%=89.14%

適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)納土地增值稅=5266.34×40%-5907.97×5%=1811.14（萬(wàn)元）

計(jì)提土地增值稅時(shí)：

借：稅金及附加　　　　1811.14

　貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　　　　　　　　　　1811.14

繳納土地增值稅時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅1811.14

　貸：銀行存款　　　　　　　　1811.14