【知識點四】應稅收入與扣除項目★

1.增值額的確定

增值額=應稅收入（不含增值稅）-扣除項目金額

2.應稅收入：不含增值稅的收入

包括：貨幣收入、實物收入、其他收入。

3.扣除項目★★

A.新建房扣除項目（房企五項、非房企四項）：

（1）取得土地使用權所支付的金額：包括地價款和有關費用。

【提示】納稅人取得土地使用權時繳納的契稅計入取得土地使用權所支付的金額，是扣除項目的組成部分。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本：

①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎設施費

⑤公共配套設施費

⑥開發(fā)間接費用等

【重點提示】關于取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除規(guī)則——配比

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用——計算扣除

分兩種情況：

①納稅人能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內

【提示】利息扣除的限定：不超過銀行同類同期貸款利率，不包括加息、罰息。

②納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

既向金融機構借款，又有其他借款的，不能同時適用上述①、②兩種辦法。

【提示】

①在計算土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費用時，要按照標準扣除，而不按照實際發(fā)生數(shù)扣除，這是與企業(yè)所得稅稅前扣除的本質區(qū)別。

②土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

（4）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

①城建稅

②教育費附加（視同稅金）

【特別說明】

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房的印花稅是否單獨可以扣除，沒有明確規(guī)定，有爭議，按照教材掌握。

（2）地方教育附加是否可以扣除，條例中沒有規(guī)定，實務中有爭議，具體看題干要求。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目

加計扣除費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

【提示】僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建房地產(chǎn)。