主觀題專項演練

1.某房地產開發(fā)企業(yè)擬對其開發(fā)的位于縣城一房地產項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：

（1）2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產開發(fā)成本7000萬元；開發(fā)費用3400萬元。

（3）該項目所屬物業(yè)用房建成后產權歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。

（4）2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。

（其他相關資料：契稅稅率4%，利息支出無法提供金融機構證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產開發(fā)費用扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。

（2）計算該項目應繳納的增值稅額。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（6）計算該房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。（2019年）

【答案及解析】

（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產老項目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

本題雖未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前，屬于銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇簡易計稅。

（2）該項目應繳納的增值稅額=42000/（1+5%）×5%=2000（萬元）

（3）允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=2000×（5%+3%+2%）=200（萬元）

（4）允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=10000×（1+4%）=10400（萬元）

允許扣除的開發(fā)成本=7000（萬元）

允許扣除的開發(fā)費用=（10400+7000）×10%=1740（萬元）

（5）加計扣除=（10400+7000）×20%=3480（萬元）

允許扣除項目金額的合計數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820（萬元）

（6）不含稅收入=42000-2000=40000（萬元）

增值額=40000-22820=17180（萬元）

增值率=17180/22820×100%=75.28%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731（萬元）。