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計(jì)算增值稅時(shí),什么時(shí)候可以扣除土地出讓金呢?

老師您好,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算增值稅時(shí),什么時(shí)候是可以扣除土地出讓金的呢?

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2020-09-09 11:53:38

問(wèn)題來(lái)源:

主觀題專項(xiàng)演練

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算該項(xiàng)目相關(guān)信息如下

1201512月以10000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,并按規(guī)定繳納契稅。

2)該項(xiàng)目2016年開工建設(shè),未取得建筑工程施工許可證,建筑工程承包合同注明的開工日期為325日,20191月竣工,發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本7000萬(wàn)元;開發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

3)該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,并已移交物業(yè)公司使用,物業(yè)用房開發(fā)成本500萬(wàn)元。

420194月,該項(xiàng)目銷售完畢,取得含稅銷售收入42000萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料:契稅稅率4%,利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅)

要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

1)說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

(2)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

(5)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

(6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。(2019年)

【答案及解析】

1一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指:①建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016430日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;②建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016430日前的建筑工程項(xiàng)目。

本題雖未取得建筑工程施工許可證,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016430日前,屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

2)該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=42000/(1+5%)×5%=2000(萬(wàn)元)

(3)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=2000×5%+3%+2%=200(萬(wàn)元)

4)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000×1+4%=10400(萬(wàn)元)

允許扣除的開發(fā)成本=7000(萬(wàn)元)

允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=10400+7000×10%=1740(萬(wàn)元)

5)加計(jì)扣除=10400+7000×20%=3480(萬(wàn)元)

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10400+7000+1740+200+3480=22820(萬(wàn)元)

6)不含稅收入=42000-2000=40000(萬(wàn)元)

增值額=40000-22820=17180(萬(wàn)元)

增值率=17180/22820×100%=75.28%,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731(萬(wàn)元)。

查看完整問(wèn)題

楊老師

2020-09-09 14:44:11 4929人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué),您好:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用一般計(jì)稅辦法計(jì)稅時(shí),是可以減去土地出讓金的。

若采用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法計(jì)稅,那么是不可以減去土地價(jià)款的。

您再理解一下,如有其他疑問(wèn)歡迎繼續(xù)交流,加油!
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