（1）簡(jiǎn)要說(shuō)明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

稅法規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（2）計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額，可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=3500×（1+3%）×70%=2523.5（萬(wàn)元）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

（3）計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除；則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（萬(wàn)元）。

（4）計(jì)算進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開發(fā)費(fèi)用。

納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)，對(duì)于超過(guò)貸款期限加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80×70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（萬(wàn)元）。

（5）計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人轉(zhuǎn)讓新建房允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除；則可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+60.69+（2523.5+997.5）×20%=4482.73（萬(wàn)元）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)繳納的增值稅=（9800-3500×70%）÷（1+9%）×9%=606.88（萬(wàn)元）
增值額=9800-606.88-4482.73=4710.39（萬(wàn)元）
增值率=4710.39÷4482.73×100%=105.08%
適用稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。
應(yīng)繳納土地增值稅=4710.39×50%-4482.73×15%=1682.79（萬(wàn)元）。