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老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅為何不能扣土地價(jià)？

老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，計(jì)算增值稅時(shí)為什么沒(méi)有扣除受讓土地價(jià)款呢？

城市維護(hù)建設(shè)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理 2020-08-13 21:55:53

問(wèn)題來(lái)源：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開(kāi)發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：
（1）2015年12月以18000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè)，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日，2019年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元（其中包含該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房的開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元）；開(kāi)發(fā)費(fèi)用6800萬(wàn)元。
（3）該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，并已移交物業(yè)公司使用，物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。
（4）2019年4月，該項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢，取得含稅銷(xiāo)售收入84000萬(wàn)元。
（其他相關(guān)資料：契稅稅率4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（1）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=84000/（1+5%）×5%=4000（萬(wàn)元）。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（2）允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=4000×（5%+3%+2%）=400（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（3）允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=18000×（1+4%）=18720（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=15000（萬(wàn)元）
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（18720+15000）×10%=3372（萬(wàn)元）

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（4）加計(jì)扣除=（18720+15000）×20%=6744（萬(wàn)元）
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236（萬(wàn)元）

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（5）不含稅收入=84000-4000=80000（萬(wàn)元）
增值額=80000-44236=35764（萬(wàn)元）
增值率=35764/44236×100%=80.85%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8（萬(wàn)元）。

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鄒老師

2020-08-14 16:16:29 8814人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

只有一般計(jì)稅時(shí)，可以扣土地價(jià)，前提還是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)，適用的是5%征收率，不是9%稅率。

征收率本身就比較低，已經(jīng)是國(guó)家綜合考慮稅負(fù)之后規(guī)定的，所以不能扣土地價(jià)。

而一般計(jì)稅時(shí)，適用9%的稅率，計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，但是土地價(jià)款由于是支付給政府等部門(mén)的，無(wú)法取得增值稅扣稅憑證，從而不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，所以才規(guī)定，可以在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)的時(shí)候就減去這部分土地價(jià)，達(dá)到和一般抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額一樣的效果。

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