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老項(xiàng)目簡易計(jì)稅為何不能扣土地價(jià)?

老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法,計(jì)算增值稅時(shí)為什么沒有扣除受讓土地價(jià)款呢?

城市維護(hù)建設(shè)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理 2020-08-13 21:55:53

問題來源:

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬對(duì)其開發(fā)的位于縣城一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,該項(xiàng)目相關(guān)信息如下:
(1)2015年12月以18000萬元競得國有土地一宗,并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項(xiàng)目2016年開工建設(shè),未取得《建筑工程施工許可證》,建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25日,2019年1月竣工,發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元(其中包含該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房的開發(fā)成本500萬元);開發(fā)費(fèi)用6800萬元。
(3)該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,并已移交物業(yè)公司使用,物業(yè)用房開發(fā)成本500萬元。
(4)2019年4月,該項(xiàng)目銷售完畢,取得含稅銷售收入84000萬元。
(其他相關(guān)資料:契稅稅率4%,利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。
(1)該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=84000/(1+5%)×5%=4000(萬元)。
(2)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅額、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
(2)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=4000×(5%+3%+2%)=400(萬元)
(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。
(3)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=18000×(1+4%)=18720(萬元)
允許扣除的開發(fā)成本=15000(萬元)
允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(18720+15000)×10%=3372(萬元)
(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
(4)加計(jì)扣除=(18720+15000)×20%=6744(萬元)
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236(萬元)
(5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。
(5)不含稅收入=84000-4000=80000(萬元)
增值額=80000-44236=35764(萬元)
增值率=35764/44236×100%=80.85%,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8(萬元)。
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鄒老師

2020-08-14 16:16:29 8816人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué),您好:

只有一般計(jì)稅時(shí), 可以扣土地價(jià),前提還是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目。

簡易計(jì)稅時(shí),適用的是5%征收率,不是9%稅率。

征收率本身就比較低,已經(jīng)是國家綜合考慮稅負(fù)之后規(guī)定的,所以不能扣土地價(jià)。

而一般計(jì)稅時(shí),適用9%的稅率,計(jì)算銷項(xiàng)稅額,但是土地價(jià)款由于是支付給政府等部門的,無法取得增值稅扣稅憑證,從而不能抵扣進(jìn)項(xiàng),所以才規(guī)定,可以在計(jì)算銷項(xiàng)的時(shí)候就減去這部分土地價(jià),達(dá)到和一般抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額一樣的效果。

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