老項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅為何不能扣土地價(jià)?
老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,計(jì)算增值稅時(shí)為什么沒(méi)有扣除受讓土地價(jià)款呢?
問(wèn)題來(lái)源:
(1)2015年12月以18000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗,并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項(xiàng)目2016年開(kāi)工建設(shè),未取得《建筑工程施工許可證》,建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為3月25日,2019年1月竣工,發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元(其中包含該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房的開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元);開(kāi)發(fā)費(fèi)用6800萬(wàn)元。
(3)該項(xiàng)目所屬物業(yè)用房建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有,并已移交物業(yè)公司使用,物業(yè)用房開(kāi)發(fā)成本500萬(wàn)元。
(4)2019年4月,該項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢,取得含稅銷(xiāo)售收入84000萬(wàn)元。
(其他相關(guān)資料:契稅稅率4%,利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%,企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號(hào)回答問(wèn)題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
允許扣除的開(kāi)發(fā)成本=15000(萬(wàn)元)
允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(18720+15000)×10%=3372(萬(wàn)元)
允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=18720+15000+3372+400+6744=44236(萬(wàn)元)
增值額=80000-44236=35764(萬(wàn)元)
增值率=35764/44236×100%=80.85%,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)為5%。
應(yīng)繳納的土地增值稅額=35764×40%-44236×5%=12093.8(萬(wàn)元)。

鄒老師
2020-08-14 16:16:29 8814人瀏覽
只有一般計(jì)稅時(shí), 可以扣土地價(jià),前提還是房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。
簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí),適用的是5%征收率,不是9%稅率。
征收率本身就比較低,已經(jīng)是國(guó)家綜合考慮稅負(fù)之后規(guī)定的,所以不能扣土地價(jià)。
而一般計(jì)稅時(shí),適用9%的稅率,計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額,但是土地價(jià)款由于是支付給政府等部門(mén)的,無(wú)法取得增值稅扣稅憑證,從而不能抵扣進(jìn)項(xiàng),所以才規(guī)定,可以在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)的時(shí)候就減去這部分土地價(jià),達(dá)到和一般抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額一樣的效果。
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為什么不扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款
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