本題考查轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅金的計(jì)算。

【解題關(guān)鍵】

（1）轉(zhuǎn)讓2016年5月1日之前購(gòu)置的倉(cāng)庫(kù)，納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，增值稅應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）/(1+5%)×5%。

（2）此題中，城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加以實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)。

（3）計(jì)算土地增值稅的收入為不含增值稅收入，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金也不包括增值稅。

（4）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。
可以扣除的項(xiàng)目有兩大類：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=購(gòu)房發(fā)票所載金額×（1+n×5%)（n為年限）；
②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加+印花稅+契稅）。
其中，如果能提供契稅完稅憑證，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括契稅，反之則不得扣除契稅，其次契稅不得作為加計(jì)扣除5%的基數(shù)。

（5）土地增值稅的計(jì)算步驟：第一步，計(jì)算不含增值稅的轉(zhuǎn)讓收入；第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；第三步，用不含增值稅的轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-扣除項(xiàng)目金額；第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率，據(jù)以確定適用的稅率和對(duì)應(yīng)的速算扣除系數(shù)；第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。