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房開與建筑服務(wù)簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)土地價(jià)與分包款處理原理

如題，老師我不是很理解這兩者的差異

房開企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅不扣土地價(jià)我理解，畢竟已經(jīng)按照征收率計(jì)算了，那建筑服務(wù)企業(yè)簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)按以上原理應(yīng)該是不扣分包款的，現(xiàn)在還對(duì)分包款進(jìn)行扣除，是相當(dāng)于額外的優(yōu)惠嗎？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)征方法 2024-04-10 16:50:37

問題來(lái)源：

考點(diǎn)4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（★★）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用以下規(guī)定。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1.銷售額的確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

可扣除土地價(jià)款，不能扣契稅等稅費(fèi)。

（2）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

①當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

②房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

③支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

④在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

⑤一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

（3）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

（4）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

2.預(yù)繳稅款

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

提示

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅規(guī)則一覽表：

納稅人性質(zhì)	項(xiàng)目情況	計(jì)稅方法	預(yù)繳稅額計(jì)算	應(yīng)納稅額計(jì)算
一般納稅人	新項(xiàng)目	一般	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%	應(yīng)納稅款=（含稅全價(jià)-土地價(jià)）÷（1+9%）×9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳
		老項(xiàng)目	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%		選一般
		老項(xiàng)目		選簡(jiǎn)易	應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳
小規(guī)模納稅人	新或老項(xiàng)目	簡(jiǎn)易			應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%	應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+5%）×5%-預(yù)繳

口訣1

請(qǐng)理解到位后再記憶口訣：

建筑服務(wù)——預(yù)繳差額扣分包；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

租賃不動(dòng)產(chǎn)——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

轉(zhuǎn)讓外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)——預(yù)繳差額扣原價(jià)；計(jì)稅簡(jiǎn)易差額、一般全額計(jì)銷項(xiàng)。

轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)（非房地產(chǎn)企業(yè)）——全額預(yù)繳；全額計(jì)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)——預(yù)繳預(yù)收款3%；計(jì)稅簡(jiǎn)易全額、一般扣土地款差額計(jì)銷項(xiàng)。

口訣2

預(yù)征率口訣：

一般計(jì)稅：建2租3轉(zhuǎn)讓5。

簡(jiǎn)易計(jì)稅：建3租5轉(zhuǎn)讓5。

房企：預(yù)收3。

查看完整問題

喬老師

2024-04-11 11:05:45 528人瀏覽

尊敬的學(xué)員，您好：

建筑服務(wù)企業(yè)采用一般計(jì)稅時(shí)，分包款可以取得增值稅專用發(fā)票，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是簡(jiǎn)易計(jì)稅下，進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣，如果讓納稅人按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)稅，對(duì)于納稅人來(lái)說稅負(fù)就太重了，所以規(guī)定可以從銷售額中扣除分包款，采用差額計(jì)稅。這樣采用一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稅負(fù)能保持相對(duì)平衡。這一點(diǎn)與房開企業(yè)扣除土地價(jià)不同，房開企業(yè)的土地，通常都是從政府那拿的，政府不能給納稅人開增值稅專用發(fā)票，納稅人就不能抵扣土地價(jià)的進(jìn)項(xiàng)稅額，所以國(guó)家規(guī)定，房開企業(yè)采用一般計(jì)稅方法可以差額計(jì)稅，而建筑服務(wù)企業(yè)采用一般計(jì)稅可以抵扣分包款的進(jìn)項(xiàng)，如果再按照差額計(jì)稅可能就扣重復(fù)扣稅了，您再理解一下~

希望可以幫助到您O(∩_∩)O~

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