土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

存量房地產(chǎn)的買賣。

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條規(guī)定：非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

納稅地點(diǎn)

納稅人是法人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地同在一地時(shí)，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

納稅人是自然人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與納稅地點(diǎn)

時(shí)間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

納稅地點(diǎn)

納稅人是法人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地同在一地時(shí)，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。

納稅人是自然人的

當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同在一地時(shí)，應(yīng)在其住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與納稅地點(diǎn)

時(shí)間：納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個(gè)人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征“土地增值稅”

個(gè)人銷售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

不征。土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不不動(dòng)產(chǎn)的贈(zèng)與，僅指贈(zèng)與的下列情形不屬于土地增值稅的范圍：

房屋所有人、土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予土地使用權(quán)、土地使用權(quán)或者直接贍養(yǎng)人的權(quán)利；

財(cái)產(chǎn)所有人，所有土地使用權(quán)通過非營(yíng)利性社會(huì)組織，國(guó)家機(jī)關(guān)將在中國(guó)建設(shè)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政、公益事業(yè)和其他社會(huì)福利；社會(huì)指的是中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)希望工程基金會(huì)，宋慶齡基金會(huì)，減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)國(guó)家舊基礎(chǔ)，促進(jìn)委員會(huì)的建立和民政部門批準(zhǔn)非營(yíng)利公益組織。

一般規(guī)定

土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

不征收土地增值稅的贈(zèng)與行為

1、房屋所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

2、房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、道土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

土地增值稅征收范圍

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。具體包括：

1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；