土地增值稅征稅范圍：

1. 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。

2. 地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

(二)征稅范圍的特殊規(guī)定

1. 合作建房：

(1)建成后按比例分房自用的，暫免

(2)建成后轉(zhuǎn)讓的，征稅

土地增值稅清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。

土地增值稅清算條件有兩種，一是主動(dòng)清算條件，二是被動(dòng)清算條件。

一、主動(dòng)清算條件及時(shí)間

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售；（是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢；）

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；（是指整體將開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售；）

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）

二、被動(dòng)清算條件及時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用扣除特殊處理

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1、屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

3、企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

4、企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

5、企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

成本費(fèi)用包括主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、其他業(yè)務(wù)成本、稅金及附加、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

土地增值稅稅收優(yōu)惠

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。增值率超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：

住宅小區(qū)建筑容積率在1。0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1。2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

因國(guó)家建設(shè)需要，政府依法征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

免征土地增值稅的情形：

建造出售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征“土地增值稅”因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征“土地增值稅”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收“土地增值稅”

房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的，免征“土地增值稅”

個(gè)人之間互換住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征“土地增值稅”

個(gè)人銷(xiāo)售住房，免征“土地增值稅”

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)，不征“土地增值稅”

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:

(1)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

(2)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

(3)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

(4)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

3、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

稅法規(guī)定，納稅人有下列情況之一的，需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格來(lái)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)自的金額：

1。出售舊房及建筑物的

新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。根據(jù)稅法規(guī)定，出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)日的金額。

2。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種：一是指納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào)；二是指納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。對(duì)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

3。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在那隨申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確的扣除項(xiàng)目金額，以達(dá)到通過(guò)虛增成本偷稅的目的。對(duì)于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該房屋按照評(píng)估出的房屋重置成本價(jià)。

土地增值稅的特點(diǎn)

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象；

征稅面比較廣；

采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額；

實(shí)行超率累進(jìn)稅率；

實(shí)行按次征收，其納稅時(shí)間、繳納方法根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而定。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。