城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。(1)基本計算公式：全年應納稅額=實際占用應稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨建造的地下建筑用地的稅額計算公式：全年應納稅額=證書確認應稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%。

一、計稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務人實際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調整。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。

建設用地使用權和土地使用權的區(qū)別：

1.概念不同

建設用地使用權是指自然人、法人或非法人組織依法對國家所有的土地享有的建造并保有建筑物、構筑物及其附屬設施的用益物權。集體建設用地使用權是指農民集體和個人進行非農業(yè)生產建設依法使用集體所有的土地的權利，主要區(qū)別是使用權的目的、方式不同。

土地使用權是指國家機關、企事業(yè)單位、農民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。

2.主體不同

建設用地使用權是國家的土地之上的物權，使用集體土地來進行建設的，而國有土地權的主體則是政府。

3.目的不同

國有土地使用權出讓最高年限：

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　居住用地70年；

　　工業(yè)用地50年；

　　教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

　　商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

　　綜合或者其他用地50年。

國有土地使用權出讓方式有：協(xié)議、招標、拍賣。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權屬調查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產處分權。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

國有土地使用權出讓和轉讓的區(qū)別

出讓國有土地使用權，是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，土地使用者取得土地的使用權后，要向國家支付土地使用權出讓金，屬于土地買賣的一級市場。轉讓方是國家（國家對自己征稅沒有意義），受讓方是土地使用者，所以不需要繳納土地增值稅，但是受讓方要繳納契稅。

轉讓國有土地使用權，是指土地使用者取得使用權后，再將土地使用權轉讓給第三人的行為，屬于土地買賣的二級市場。國有土地使用權的轉讓，轉讓方要繳納土地增值稅，受讓方要繳納契稅。

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契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權出讓要交契稅的。

土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

國有土地使用權出讓：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權的轉讓（不包括農村集體土地承包經營權的轉移）：承受人繳納契稅（不得因減免土地出讓金而減免契稅）。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

《土地法》關于國有土地使用權收回的規(guī)定：

第五十八條 有下列情形之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：

土地使用權轉讓契稅稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

契稅應納稅額的計算

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

契稅的計稅依據(jù)

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣：成交價格。

土地使用權贈與、房屋贈與：由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換：所交換的土地使用權、房屋的價格差額。交換價格相等時，免征契稅。不等時，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他經濟利益的一方繳納契稅。

土地使用權轉讓增值稅稅率為9%。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。

國有土地使用權的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓時應符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。