城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅義務(wù)人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。(1)基本計(jì)算公式：全年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積(平方米)×適用稅額;(2)單獨(dú)建造的地下建筑用地的稅額計(jì)算公式：全年應(yīng)納稅額=證書確認(rèn)應(yīng)稅土地面積或地下建筑物垂直投影面積(平方米)×適用稅額×50%。

一、計(jì)稅依據(jù)具體規(guī)定

納稅義務(wù)人實(shí)際占用土地面積，按下列方法確定：

(1)凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，等到核發(fā)土地使用證書以后再作調(diào)整。

(4)對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

國有土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。

國有土地使用權(quán)的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強(qiáng)，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關(guān)事項(xiàng)，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權(quán)屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)出讓方有資產(chǎn)處分權(quán)。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權(quán)出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，否則會(huì)出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率為9%。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

國有土地使用權(quán)的獲得方式有兩種：出讓和劃撥。

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：

(1) 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

(2) 按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

(3) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

土地使用權(quán)攤銷會(huì)計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本(用于產(chǎn)品生產(chǎn)的無形資產(chǎn))

管理費(fèi)用(管理用的無形資產(chǎn))

其他業(yè)務(wù)成本(出租的無形資產(chǎn))

貸：累計(jì)攤銷

使用壽命有限的無形資產(chǎn)需要在估計(jì)使用壽命內(nèi)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷，對于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)則不需要攤銷，但至少于每一會(huì)計(jì)期末進(jìn)行減值測試。

無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當(dāng)能夠反映與該項(xiàng)無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式。包括直線法和生產(chǎn)總量法等。無法可靠確定其預(yù)期實(shí)現(xiàn)方式的，一般應(yīng)當(dāng)采用直線法攤銷。

出資形式是土地使用權(quán)的制度：出資人以“劃撥”的土地使用權(quán)或者設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)(如設(shè)定了抵押擔(dān)保)的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認(rèn)定該出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人在指定的合理期間內(nèi)辦理土地變更手續(xù)或者解除權(quán)利負(fù)擔(dān);逾期未辦理或者未解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。

出資形式事后貶值的制度是出資人以符合法定條件的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資后，因市場變化或者其他客觀因素導(dǎo)致出資財(cái)產(chǎn)貶值，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求該出資人承擔(dān)補(bǔ)足出資責(zé)任的，人民法院不予支持;當(dāng)事人另有約定的除外。

出資形式未依法評估的制度是出資人以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，未依法評估作價(jià)，公司、其他股東或者公司債權(quán)人請求認(rèn)定出資人未履行出資義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有合法資格的評估機(jī)構(gòu)對該財(cái)產(chǎn)評估作價(jià)。評估確定的價(jià)額顯著低于公司章程所定價(jià)額的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出資人未依法全面履行出資義務(wù)。

股東出資形式基本規(guī)定：

股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資。

土地使用權(quán)年限是指對依法取得的土地享有的土地使用的年限。

企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。

但下列情況除外：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照合理的方法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配;難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)處理。

土地使用權(quán)，是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個(gè)人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是外延比較大的概念，這里的土地包括農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地的使用權(quán)。

土地使用權(quán)的處理

1、土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關(guān)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

3、企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價(jià)款中包括土地使用權(quán)以及建筑物的價(jià)值的，一般應(yīng)當(dāng)對實(shí)際支付的價(jià)款按照合理的方法(例如，公允價(jià)值相對比例)在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行分配；確實(shí)無法在土地使用權(quán)和地上建筑物之間進(jìn)行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。