土地增值稅扣除項目包括哪些
精選回答
土地增值稅扣除項目：
1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的有關費用。
房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
2.房地產開發(fā)成本（適用新建房轉讓）
包括土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅等）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。
3.房地產開發(fā)費用（適用新建房轉讓）
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內
【注意】上述利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的（包含全部使用自有資金沒有利息支出的情況）
允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內
（3）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。
4.與轉讓房地產有關的稅金（適用新建房轉讓和存量房地產轉讓）
包括轉讓房地產時繳納的城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用從事房地產開發(fā)的新建房轉讓）
從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20%
6.舊房及建筑物的評估價格（適用存量房地產轉讓）
稅法規(guī)定，納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不含增值稅），作為扣除項目金額計征土地增值稅。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
土地增值稅的基本征稅范圍：轉讓國有土地使用權；地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓；存量房地產買賣。
土地增值稅的納稅義務人是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
征稅范圍
1.基本征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括：
(1)轉讓國有土地使用權;
(2)地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;
(3)存量房地產買賣。
2.特殊征稅范圍(掌握)
具體問題可歸納為應征、不征、免征三個方面。下面將經常出現的房地產若干具體情況的征免問題匯總歸納如下：
(1)屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(應征)：
①轉讓國有土地使用權;
②取得土地使用權后進行房屋開發(fā)建造然后出售;
③存量房地產買賣;
④抵押期滿以房地產抵債(發(fā)生權屬轉讓);
⑤單位之間交換房地產(有實物形態(tài)收入);
⑥房地產開發(fā)企業(yè)的房地產投資、公司制改造、合并、分立中的房地產權屬變化;
⑦合作建房建成后轉讓。
(2)不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況(不征)：
①房地產繼承(無收入);
②房地產贈與(對象有限定，無收入);
③房地產出租(權屬未變);
④房地產抵押期內(權屬未變);
⑤房地產的代建房行為(權屬未變);
⑥房地產評估增值;
⑦與房地產開發(fā)企業(yè)無關的重組投資、公司制改造、合并、分立中房地產權屬變化。
(3)免征或暫免征收土地增值稅的情況：
①個人之間互換自有居住用房地產，經稅務機關核實;
②合作建房建成后按比例分房自用;
③因國家建設需要依法征用、收回的房地產;
④建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;
⑤企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的。
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