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專題五、投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍

主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.自用房地產(chǎn)：即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。(固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn))

2.作為存貨的房地產(chǎn)：通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和土地。

【特別提示】

某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。

三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：

1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

四、投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理

(一)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量：按成本進(jìn)行計(jì)量(★★★外購(gòu)或自行建造：自租賃期開始日或用于資本增值之日起)

(二)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量：有成本模式和公允價(jià)值模式兩種模式，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。(★★★公允價(jià)值模式有例外)

1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(★★★3個(gè)允許：允許提折舊、允許攤銷、允許提減值準(zhǔn)備)

【特別提示】

已經(jīng)計(jì)提的投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，不允許轉(zhuǎn)回。

2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)(★★★3個(gè)不允許：不允許提折舊、不允許攤銷、不允許提減值準(zhǔn)備)

(1)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

(2)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);

②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

【補(bǔ)充例題?計(jì)算題】

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將2012年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自建建筑物對(duì)外出租，租期為3年，租賃期間內(nèi)每年12月31日收取租金150萬(wàn)元;出租時(shí)，該建筑物的建造成本為1 800萬(wàn)元，尚可使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。

2013年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1 850萬(wàn)元;2014年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1 820萬(wàn)元;2015年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1 780萬(wàn)元;2016年1月1日(共3年)將該建筑物對(duì)外出售，收到1 800萬(wàn)元存入銀行。

假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)等其他因素。

要求：(答案中的金額單位用萬(wàn)元表示)

(1)若甲公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用年限平均法對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，請(qǐng)編制甲公司與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。(假定按年計(jì)提折舊，不考慮處置當(dāng)月折舊)

(2)若甲公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，請(qǐng)編制甲公司與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄。(假定按年確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益和確認(rèn)租金收入)

【正確答案】

專題六、長(zhǎng)期股權(quán)投資

一、企業(yè)合并的基本概念

企業(yè)合并：是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。

二、企業(yè)合并類型的判斷（以控股合并為例）

【手寫板】

三、長(zhǎng)期股權(quán)投資的范圍

長(zhǎng)期股權(quán)投資，包括以下內(nèi)容：

1.(成本法)投資方能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的權(quán)益性投資，即對(duì)子公司投資;

其中：

控制：是指投資方擁有對(duì)被投資單位的權(quán)力，通過(guò)參與被投資單位的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)，并且有能力運(yùn)用對(duì)被投資單位的權(quán)力影響其回報(bào)金額。

2.(權(quán)益法)投資方與其他合營(yíng)方一同對(duì)被投資單位實(shí)施共同控制且對(duì)被投資單位凈資產(chǎn)享有權(quán)利的權(quán)益性投資，即對(duì)合營(yíng)企業(yè)投資。

3.(權(quán)益法)投資方對(duì)被投資單位具有重大影響的權(quán)益性投資，即對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資;