開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例是多少?
開(kāi)發(fā)費(fèi)用不應(yīng)該是土地成本+開(kāi)發(fā)成本的5%嗎?為什么題目中寫(xiě)的是4%的呢?
問(wèn)題來(lái)源:
稅務(wù)師受托對(duì)市區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(增值稅一般納稅人)納稅情況進(jìn)行審核,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在2018年發(fā)生如下業(yè)務(wù):
(1)5月10日通過(guò)競(jìng)拍取得市區(qū)一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán),支付土地出讓金3500萬(wàn)元;
(2)自6月份開(kāi)始在取得的該土地上建造寫(xiě)字樓,工程款合計(jì)為1500萬(wàn)元,并于當(dāng)年8月31日完工;根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款,作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,對(duì)方按實(shí)際收取的工程款給予開(kāi)具增值稅專用發(fā)票;
(3)與該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用40萬(wàn)元、管理費(fèi)用60萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用100萬(wàn)元,其中財(cái)務(wù)費(fèi)用中包括向金融機(jī)構(gòu)貸款利息支出80萬(wàn)元以及超過(guò)貸款期限加罰的利息20萬(wàn)元,利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并且能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅?
(4)當(dāng)年12月31日銷售寫(xiě)字樓的70%,取得含稅銷售收入合計(jì)9800萬(wàn)元;剩余30%自9月初開(kāi)始對(duì)外出租,簽訂為期3年的租賃合同,約定每年不含稅租金120萬(wàn)元,當(dāng)年實(shí)際取得租金收入40萬(wàn)元。
(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)匾?guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%,契稅稅率為3%、城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額4元/平方米;該公司采用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅,12月無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣,不考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的印花稅)
該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算并繳納了土地增值稅。計(jì)算過(guò)程如下:
①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額=3500×(1+3%)+1500+40+60+100+9800/(1+10%)×10%×(7%+3%+2%)=3605+1500+200+106.91=5411.91(萬(wàn)元);
②增值額=9800-5411.91=4388.09(萬(wàn)元);
③增值率=4388.09/5411.91×100%=81.08%;
④應(yīng)納土地增值稅=4388.09×40%-5411.91×5%=1484.64(萬(wàn)元)
問(wèn)題:
(1)根據(jù)上述資料指出該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司辦稅人員自行計(jì)算的土地增值稅稅額是否正確?如不正確,應(yīng)如何進(jìn)行調(diào)整?
該公司計(jì)算的土地增值稅稅額不正確。
①要根據(jù)配比原則計(jì)算當(dāng)期可扣除的項(xiàng)目金額;
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開(kāi)具發(fā)票的,扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除;
③納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi),對(duì)于超過(guò)貸款期限的加罰的利息不允許扣除;
④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額;
⑤對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和,加計(jì)20%扣除;
⑥計(jì)入土地增值稅的收入為不含增值稅的收入。
正確計(jì)算方法如下:
可扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬(wàn)元)
可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬(wàn)元)
可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬(wàn)元)
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=(9800-3500×70%)/(1+10%)×10%×(7%+3%+2%)=80.18(萬(wàn)元)
可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2523.5+997.5+196.84+80.18+(2523.5+997.5)×20%=4502.22(萬(wàn)元)
增值額=9800-(9800-3500×70%)/(1+10%)×10%-4502.22=4629.60(萬(wàn)元)
增值率=4629.60/4502.22×100%=102.83%
應(yīng)繳納土地增值稅=4629.60×50%-4502.22×15%=1639.47(萬(wàn)元)
該公司已繳納土地增值稅1484.64萬(wàn)元,應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1639.47-1484.64=154.83(萬(wàn)元)。
該公司應(yīng)做如下調(diào)賬分錄:
借:稅金及附加 154.83
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 154.83
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅 154.83
貸:銀行存款 154.83
(2)計(jì)算該公司2018年出租寫(xiě)字樓期間應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和簽訂的租賃合同應(yīng)繳納的印花稅。
出租寫(xiě)字樓占地=20000×30%=6000(平方米),應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅=6000×4×4÷12=8000(元);
當(dāng)年簽訂房屋租賃合同應(yīng)繳納的印花稅=120×3×1‰=0.36(萬(wàn)元)。

杜老師
2019-11-10 09:18:28 4121人瀏覽
是5%以內(nèi)的哦~具體各地有不同的規(guī)定的,考試會(huì)直接告知這個(gè)比例是多少的。
每天努力,就會(huì)看到不一樣的自己,加油!相關(guān)答疑
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