某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售其2016年4月30日前建造的一幢普通標準住宅,取得不含稅銷售收入1000萬元(適用簡易計稅方法,增值稅征收率為5%,城市維護建設(shè)稅稅率為7%,教育費附加征收率為3%)。該公司為建造普通標準住宅而支付的地價款為100萬元,建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本(其中:土地征用及拆遷補償費40萬元,前期工程費40萬元,建筑安裝工程費100萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元,開發(fā)間接費用40萬元)。 由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司同時建造別墅等住宅,對該普通標準住宅所用的銀行貸款利息支出無法分攤,該地規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的計提比例為10%,則其應(yīng)納稅額計算如下:
(1)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為1000萬元。
(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額:
①取得土地使用權(quán)所支付的地價款100萬元;
②房地產(chǎn)開發(fā)成本300萬元;
③房地產(chǎn)開發(fā)費用:(100+300)×10%=40(萬元);
④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅:1000×5%=50(萬元);
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:
城市維護建設(shè)稅:50×7%=3.5(萬元);
教育費附加:50×3%=1.5(萬元);
⑤從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除金額為:
(100+300)×20%=80(萬元);
⑥轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為:100+300+40+3.5+1.5+80=525(萬元)。
(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為:1000-525=475(萬元)。
(4)增值額與扣除項目金額的比率為:475÷525=90.48%。
應(yīng)納土地增值稅稅額:475×40%-525×5%=163.75(萬元)。
填報《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》。