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計(jì)算開(kāi)發(fā)成本時(shí)為何土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用不從總成本中扣除

扣除項(xiàng)目及其金額土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 2023-11-05 11:19:56

問(wèn)題來(lái)源:

2023年5月,某縣稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的M房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人。企業(yè)提供的相關(guān)信息如下:
(其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4%,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的計(jì)算其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的比例為5%,允許扣除地方教育附加,不考慮印花稅)
(1)2017年以出讓方式取得一宗土地使用權(quán),支付土地使用權(quán)價(jià)款20000萬(wàn)元,并繳納了契稅,其中一半土地用于建造M房地產(chǎn)項(xiàng)目。
(2)2019年M項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工建設(shè),因逾期開(kāi)發(fā)支付土地閑置費(fèi)400萬(wàn)元。為開(kāi)發(fā)M房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生如下成本和費(fèi)用:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元(包含向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用共300萬(wàn)元);財(cái)務(wù)費(fèi)用中包含按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的分?jǐn)偟皆擁?xiàng)目的利息2050萬(wàn)元(其中含銀行收取的罰息50萬(wàn)元,利息支出可以提供金融機(jī)構(gòu)證明)。
(3)2022年12月M房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,扣留包含在開(kāi)發(fā)成本中的建設(shè)安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金500萬(wàn)元,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開(kāi)具發(fā)票。
(4)2023年4月,該項(xiàng)目已對(duì)外銷售可售建筑面積的80%,共取得含稅銷售收入48000萬(wàn)元;可售建筑面積的5%以成本價(jià)出售給本企業(yè)職工;剩余部分用于出租,一次性收取當(dāng)年含增值稅租金109萬(wàn)元。
(5)該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅1200萬(wàn)元。
(6)該企業(yè)發(fā)生與轉(zhuǎn)讓M房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅合計(jì)為560萬(wàn)元,出租房產(chǎn)過(guò)程中未直接發(fā)生增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
要求:根據(jù)上述資料,回答下列問(wèn)題。

1.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為(  )萬(wàn)元。

A、17680

B、9300

C、8320

D、8840

正確答案:D

答案分析:契稅應(yīng)納稅額=20000×4%=800(萬(wàn)元);允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=(20000+800)×50%×(80%+5%)=8840(萬(wàn)元)。

【考點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額。參考輕一P252。

2.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加金額為(  )萬(wàn)元。

A、280.06

B、292.81

C、365.10

D、348.81

正確答案:B

答案分析:全部含稅收入=48000÷80%×(80%+5%)=51000(萬(wàn)元),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法下,差額計(jì)算增值稅的計(jì)稅銷售額:可以扣除的土地價(jià)款=(20000×50%+300)×(80%+5%)=8755(萬(wàn)元)銷售部分的銷項(xiàng)稅額=(51000-8755)÷(1+9%)×9%=3488.12(萬(wàn)元)
該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=(3488.12-560)×(5%+3%+2%)=292.81(萬(wàn)元)。

【考點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額。參考輕一P109、P177、P242、P255。

3.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為( ?。┤f(wàn)元。

A、2412

B、350.92

C、1105

D、2460.75

正確答案:D

答案分析:允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8840(萬(wàn)元)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=(8000-500)×(80%+5%)=6375(萬(wàn)元)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(2050-50)×(80%+5%)+(8840+6375)×5%=2460.75(萬(wàn)元)。

【考點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額。參考輕一P254。

4.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目合計(jì)金額為( ?。┤f(wàn)元。

A、18025.06

B、22397.5

C、21012.46

D、21011.56

正確答案:D

答案分析:允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8840(萬(wàn)元)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=6375(萬(wàn)元)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=2460.75(萬(wàn)元)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=292.81(萬(wàn)元)加計(jì)扣除項(xiàng)目=(8840+6375)×20%=3043(萬(wàn)元)
允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=8840+6375+2460.75+292.81+3043=21011.56(萬(wàn)元)。

【考點(diǎn)】土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額。參考輕一P252-P255。

5.該企業(yè)清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的稅額為( ?。┤f(wàn)元。

A、8898.43

B、9177.84

C、9178.43

D、8527.34

正確答案:A

答案分析:不含稅收入金額=51000-3488.12=47511.88(萬(wàn)元)增值額=47511.88-21011.56=26500.32(萬(wàn)元)增值率=26500.32÷21011.56×100%=126.12%應(yīng)繳納土地增值稅=26500.32×50%-21011.56×15%=10098.43(萬(wàn)元)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=10098.43-1200=8898.43(萬(wàn)元)。

【考點(diǎn)】土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。參考輕一P262。

6.關(guān)于該企業(yè)土地增值稅處理,下列表述正確的有( ?。?。

A、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

B、房地產(chǎn)出租,不屬于土地增值稅征收范圍

C、為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,允許計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除

D、實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的不得扣除

E、該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

正確答案:A,B,E

答案分析:選項(xiàng)C:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。選項(xiàng)D:不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

【考點(diǎn)】土地增值稅征稅范圍、扣除項(xiàng)目及其金額、征收管理。參考輕一P248、P255、P267、P269。

查看完整問(wèn)題

小臧老師

2023-11-05 13:54:11 1712人瀏覽

尊敬的學(xué)員,您好:

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(含開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的排污費(fèi))、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

其中前期工程費(fèi)就是土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用,一些三通一平的費(fèi)用,所以這個(gè)就是房開(kāi)成本的一項(xiàng),不用扣除,您再理解下~~

您再理解一下,如有其他疑問(wèn)歡迎繼續(xù)交流,加油!
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