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計算開發(fā)成本時為何土地前期開發(fā)費用不從總成本中扣除

扣除項目及其金額土地增值稅應(yīng)納稅額的計算 2023-11-05 11:19:56

問題來源：

2023年5月，某縣稅務(wù)機關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的M房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人。企業(yè)提供的相關(guān)信息如下：
（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為4%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的計算其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為5%，允許扣除地方教育附加，不考慮印花稅）
（1）2017年以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)價款20000萬元，并繳納了契稅，其中一半土地用于建造M房地產(chǎn)項目。
（2）2019年M項目開始動工建設(shè)，因逾期開發(fā)支付土地閑置費400萬元。為開發(fā)M房地產(chǎn)項目發(fā)生如下成本和費用：房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元（包含向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用共300萬元）；財務(wù)費用中包含按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的分?jǐn)偟皆擁椖康睦?050萬元（其中含銀行收取的罰息50萬元，利息支出可以提供金融機構(gòu)證明）。
（3）2022年12月M房地產(chǎn)項目竣工驗收，扣留包含在開發(fā)成本中的建設(shè)安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金500萬元，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票。
（4）2023年4月，該項目已對外銷售可售建筑面積的80%，共取得含稅銷售收入48000萬元；可售建筑面積的5%以成本價出售給本企業(yè)職工；剩余部分用于出租，一次性收取當(dāng)年含增值稅租金109萬元。
（5）該企業(yè)已預(yù)繳土地增值稅1200萬元。
（6）該企業(yè)發(fā)生與轉(zhuǎn)讓M房地產(chǎn)項目有關(guān)的可抵扣的增值稅進項稅合計為560萬元，出租房產(chǎn)過程中未直接發(fā)生增值稅進項稅額。
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（　?。┤f元。

A、17680

B、9300

C、8320

D、8840

正確答案：D

答案分析：契稅應(yīng)納稅額=20000×4%=800（萬元）；允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=（20000+800）×50%×（80%+5%）=8840（萬元）。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額。參考輕一P252。

2.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加金額為（　?。┤f元。

A、280.06

B、292.81

C、365.10

D、348.81

正確答案：B

答案分析：全部含稅收入=48000÷80%×（80%+5%）=51000（萬元），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法下，差額計算增值稅的計稅銷售額：可以扣除的土地價款=（20000×50%+300）×（80%+5%）=8755（萬元）銷售部分的銷項稅額=（51000-8755）÷（1+9%）×9%=3488.12（萬元）
該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加=（3488.12-560）×（5%+3%+2%）=292.81（萬元）。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額。參考輕一P109、P177、P242、P255。

3.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（　　）萬元。

A、2412

B、350.92

C、1105

D、2460.75

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8840（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（8000-500）×（80%+5%）=6375（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（2050-50）×（80%+5%）+（8840+6375）×5%=2460.75（萬元）。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額。參考輕一P254。

4.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的項目合計金額為（　?。┤f元。

A、18025.06

B、22397.5

C、21012.46

D、21011.56

正確答案：D

答案分析：允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=8840（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=6375（萬元）允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2460.75（萬元）允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加=292.81（萬元）加計扣除項目=（8840+6375）×20%=3043（萬元）
允許扣除項目金額合計數(shù)=8840+6375+2460.75+292.81+3043=21011.56（萬元）。

【考點】土地增值稅扣除項目及其金額。參考輕一P252-P255。

5.該企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)補繳的稅額為（　?。┤f元。

A、8898.43

B、9177.84

C、9178.43

D、8527.34

正確答案：A

答案分析：不含稅收入金額=51000-3488.12=47511.88（萬元）增值額=47511.88-21011.56=26500.32（萬元）增值率=26500.32÷21011.56×100%=126.12%應(yīng)繳納土地增值稅=26500.32×50%-21011.56×15%=10098.43（萬元）應(yīng)補繳土地增值稅=10098.43-1200=8898.43（萬元）。

【考點】土地增值稅應(yīng)納稅額的計算。參考輕一P262。

6.關(guān)于該企業(yè)土地增值稅處理，下列表述正確的有（　?。?/p>

A、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括允許從銷項稅額中抵扣的進項稅額

B、房地產(chǎn)出租，不屬于土地增值稅征收范圍

C、為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，允許計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除

D、實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，不能按清算項目準(zhǔn)確計算的不得扣除

E、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報

正確答案：A,B,E

答案分析：選項C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。選項D：不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加扣除。

【考點】土地增值稅征稅范圍、扣除項目及其金額、征收管理。參考輕一P248、P255、P267、P269。

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