土地前期開發(fā)費300不需要按照50%來算嗎?
問題來源:
(其他相關資料:當?shù)剡m用的契稅稅率為4%,當?shù)厥≌?guī)定的計算其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為5%,允許扣除地方教育附加,不考慮印花稅)
(1)2017年以出讓方式取得一宗土地使用權,支付土地使用權價款20000萬元,并繳納了契稅,其中一半土地用于建造M房地產(chǎn)項目。
(2)2019年M項目開始動工建設,因逾期開發(fā)支付土地閑置費400萬元。為開發(fā)M房地產(chǎn)項目發(fā)生如下成本和費用:房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元(包含向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用共300萬元);財務費用中包含按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的分攤到該項目的利息2050萬元(其中含銀行收取的罰息50萬元,利息支出可以提供金融機構(gòu)證明)。
(3)2022年12月M房地產(chǎn)項目竣工驗收,扣留包含在開發(fā)成本中的建設安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金500萬元,建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票。
(4)2023年4月,該項目已對外銷售可售建筑面積的80%,共取得含稅銷售收入48000萬元;可售建筑面積的5%以成本價出售給本企業(yè)職工;剩余部分用于出租,一次性收取當年含增值稅租金109萬元。
(5)該企業(yè)已預繳土地增值稅1200萬元。
(6)該企業(yè)發(fā)生與轉(zhuǎn)讓M房地產(chǎn)項目有關的可抵扣的增值稅進項稅合計為560萬元,出租房產(chǎn)過程中未直接發(fā)生增值稅進項稅額。
要求:根據(jù)上述資料,回答下列問題。
1.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的取得土地使用權所支付的金額為( ?。┤f元。
A、17680
B、9300
C、8320
D、8840
正確答案:D
答案分析:契稅應納稅額=20000×4%=800(萬元);允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=(20000+800)×50%×(80%+5%)=8840(萬元)。
2.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加金額為( )萬元。
A、280.06
B、292.81
C、365.10
D、348.81
正確答案:B
答案分析:全部含稅收入=48000÷80%×(80%+5%)=51000(萬元),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法下,差額計算增值稅的計稅銷售額:
可以扣除的土地價款=(20000×50%+300)×(80%+5%)=8755(萬元)
銷售部分的銷項稅額=(51000-8755)÷(1+9%)×9%=3488.12(萬元)
該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=(3488.12-560)×(5%+3%+2%)=292.81(萬元)。
3.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為( )萬元。
A、2412
B、350.92
C、1105
D、2460.75
正確答案:D
答案分析:允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=8840(萬元)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(8000-500)×(80%+5%)=6375(萬元)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(2050-50)×(80%+5%)+(8840+6375)×5%=2460.75(萬元)。
4.該企業(yè)清算土地增值稅時允許扣除的項目合計金額為( ?。┤f元。
A、18025.06
B、22397.5
C、21012.46
D、21011.56
正確答案:D
答案分析:允許扣除的取得土地使用權所支付的金額=8840(萬元)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=6375(萬元)
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=2460.75(萬元)
允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=292.81(萬元)
加計扣除項目=(8840+6375)×20%=3043(萬元)
允許扣除項目金額合計數(shù)=8840+6375+2460.75+292.81+3043=21011.56(萬元)。
5.該企業(yè)清算土地增值稅時應補繳的稅額為( ?。┤f元。
A、8898.43
B、9177.84
C、9178.43
D、8527.34
正確答案:A
答案分析:不含稅收入金額=51000-3488.12=47511.88(萬元)
增值額=47511.88-21011.56=26500.32(萬元)
增值率=26500.32÷21011.56×100%=126.12%
應繳納土地增值稅=26500.32×50%-21011.56×15%=10098.43(萬元)
應補繳土地增值稅=10098.43-1200=8898.43(萬元)。
6.關于該企業(yè)土地增值稅處理,下列表述正確的有( ?。?。
A、“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括允許從銷項稅額中抵扣的進項稅額
B、房地產(chǎn)出租,不屬于土地增值稅征收范圍
C、為取得土地使用權所支付的契稅,允許計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”中扣除
D、實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加,不能按清算項目準確計算的不得扣除
E、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報
正確答案:A,B,E
答案分析:選項C:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅,應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”,計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。選項D:不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

柴老師
2023-11-15 11:17:02 976人瀏覽
不需要的,土地前期開發(fā)費用共300萬元屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本,是開發(fā)土地產(chǎn)生的,未開發(fā)的部分不會產(chǎn)生土地前期開發(fā)費用的,所以,不用按照開發(fā)比例50%來計算的。
每天努力,就會看到不一樣的自己,加油!相關答疑
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