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非房企轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)為何預(yù)繳要除以（1+5%）？

為什么這里一般計稅的預(yù)繳計算是÷（1+5%）×5%，后面建房子租房租和賣新房都是÷（1+9%）×相應(yīng)征收率？

其他知識點 2023-01-15 22:15:49

問題來源：

考點一納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目）增值稅計征方法

總結(jié)

賣舊房（不含個人轉(zhuǎn)讓購買的住房）

適用范圍	適用于	納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)
	不適用	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
地點	預(yù)繳	不動產(chǎn)所在地（針對“非自然人”）
	申報	機構(gòu)所在地	針對“非自然人”
		不動產(chǎn)所在地	針對“自然人”

稅額計算	類型		自建		非自建
	預(yù)繳	一般計稅簡易計稅	全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%		（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%
	申報	一般計稅	全部價款和價外費用÷（1+9%）×9%-進項-預(yù)繳
		簡易計稅	全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%-預(yù)繳	（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳

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汪老師

2023-01-16 16:40:49 3961人瀏覽

勤奮刻苦的同學(xué)，您好：

這里有特殊規(guī)定：

“營改增”后，凡國地稅合并前由地稅機關(guān)代為預(yù)征不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅的，在預(yù)征作價稅分離時只采用5%而不使用稅率，這使得預(yù)征不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅時，不論是針對一般納稅人還是針對小規(guī)模納稅人，都采用“÷（1+5%）”的價稅分離方法，即原地稅預(yù)征不動產(chǎn)增值稅價稅分離計算只用征收率不用稅率，這個現(xiàn)實規(guī)定比較特殊，咱們特殊記憶一下。

這里一方面在于不動產(chǎn)所在地和企業(yè)機構(gòu)所在地分稅錢，另一方面可能是沿襲了當(dāng)年營業(yè)稅的計稅辦法。基于種種綜合考量，有了這個現(xiàn)實規(guī)定。

所以，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，一般計稅辦法預(yù)繳時也除以（1+5%），再乘以預(yù)征率計稅；而提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)，房企銷售自建房產(chǎn)，沒有特殊規(guī)定，采用一般計稅辦法時，都是除以（1+9%），再乘以預(yù)征率。

您再理解一下，如有其他疑問歡迎繼續(xù)交流，加油！

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